香川県東かがわ市三本松１２５６番１２外(三本松駅・讃岐白鳥駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,600円

2017年01月01日に行った香川県東かがわ市三本松１２５６番１２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,600円/㎡としました。

香川県東かがわ市三本松１２５６番１２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番香川県東かがわ市三本松１２５６番１２外
住居表示 
価格39,600円/㎡
交通施設、距離三本松、220m
地積543㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況店舗兼宿舎
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層店舗が建ち並び住宅等も見られる商業地域
前面道路の状況南15.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋護氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋護
価格39,500円/㎡
個別的要因街路・環境・画地条件ともほぼ標準的で通常の選好下にある。
地域要因地域環境に格別の変化はないが、当市全般に店舗需要は低調。
地域要因の将来予測国道11号バイパスの工事が進捗しているものの、今後も当分の間は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主として、東讃エリア（東かがわ市・さぬき市）の路線商業地域及び商業要素の内在する混在住宅地域。需要者の中心は県内外の法人・地元の個人事業主であるが、地場産業（手袋関連業）の低調を反映し需給動向は緩慢で、大型店舗等の進出にあたっては借地利用したものが多い。需要の中心となる価格帯は、取引に際し個別性の強い路線商業地域であるため、特に形成されておらず画地規模等により幅がある。
一般的要因人口減少・高齢化比率の上昇等の影響もあり、当市の不動産市場はやや低調であるが、住・商地域とも値頃感等から地価の下落幅は縮小している。

松岡良幸氏による調査レポート

不動産鑑定士松岡良幸
価格39,700円/㎡
個別的要因補正を必要とする個別的要因の介在は認められず、概ね通常の選好下にあるものと判断される。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因市内最高レベルの要因集積度を有するが、諸要因の複合的作用により、地域の不動産価格水準はやや軟調に推移している。
地域要因の将来予測大規模店舗を核とした新興の商業地域が台頭しつつあるが、依然として東かがわ市最上位の商業集積度及び地価水準を維持しており、今後も当分の間は現在と同様なあり方により推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、東かがわ市及びその外延部の商業地域（路線、普通、混在等）全域がこれに該当するものと判定される。基本的な土地需要は地縁的選好性を前提とするニーズであるが、商業収益性や投資採算性を前提とする需要（コンビニエンスストア用地ニーズ等）も常態的に確認される。なお当該地域は同一需給圏が広域である他、取引の類型的ニーズも多様であるため、地域の代表値的価格水準帯が形成されにくい状況下にあり、その総括的指摘が困難である。
一般的要因全国的に不動産市場の回復を助成してきた一般的要因の諸力は、当該地域においてはその明確な存在が確認できない状況にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度251171
北緯 134度3378389

参考：該当物件周辺マップ

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香川県大川郡大内町三本松１９８９番７６香川県大川郡大内町三本松１２５２番６香川県大川郡大内町横内２３３番５外香川県東かがわ市三本松６８０番１１８香川県東かがわ市引田字沖代３４１番１香川県東かがわ市横内２３３番５外香川県東かがわ市引田字川向３４７４番１２香川県東かがわ市三本松１９８９番７６香川県東かがわ市三本松１２５２番６香川県東かがわ市白鳥字田中５８０番２３香川県東かがわ市三本松８０３番４

参考：近隣駅の地価相場

三本松駅(地価相場 23,200円/㎡)讃岐白鳥駅(地価相場 24,400円/㎡)丹生駅(地価相場 24,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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