熊本県熊本市東区新生２丁目９５番(動植物園入口駅・健軍校前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


82,000円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市東区新生２丁目９５番(熊本県熊本市東区新生２−１５−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を82,000円/㎡としました。

熊本県熊本市東区新生２丁目９５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市東区新生２丁目９５番
住居表示新生２−１５−１０
価格82,000円/㎡
交通施設、距離新水前寺、3,700m
地積159㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

塩本一丸氏による調査レポート

不動産鑑定士塩本一丸
価格82,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性に優れた既成住宅地域で、地震により近隣の日用品店舗が被害を受ける等利便性の低下が見られるが、需給関係は安定している。
地域要因の将来予測利便性が良好な住宅地域として需要者からの人気は高いが、熊本地震の影響により、やや市場に停滞感がある。しかしながら今後の復旧とともに市場は回復し、地価は底堅く推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は東区の健軍電停から徒歩圏内の新生、水源、南町、若葉、東野地区等である。需要者は、市電や商店街に近く交通利便性が良好で画地規模が小さいことから、比較的年齢の高い買い替え層が中心であり、取引は堅調である。中古物件の取引が中心であるが、市場の中心は土地が1200万円∼1500万円程度、新築戸建で3000万円程度である。
一般的要因東区は熊本市5区の中で最も熊本地震の被害が大きかった区で、全体的に人口は減少傾向にある。ただし、地区ごとに差が生じている。

野中潤一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士野中潤一郎
価格82,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市電始発駅に近く、熊本市中心部へのアクセスが良好で各種利便施設への接近性も優れた立地にあり、地震後も地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測当地域は熊本市南東部の既成住宅地域で、健軍商店街等の各種利便施設への接近性が良好である。熊本市電の延伸も検討されるなど東区内における拠点性は高く、地価水準は安定的に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は熊本市南東部の既存住宅地域。特に代替性が高いのは新生、若葉地区である。中心的な需要者は市中心部に路面電車等で通勤する給与所得者層の一次取得者であるが、利便性が高いため高齢者の住み替え需要も見られる。商店街及び市電乗降場への接近性も良好で、売物件も限られており、需給は安定している。小規模画地が多い地域性から更地で1000万から1500万円程度、新築建売で3000∼3200万円程度が需要の中心である。
一般的要因地震の影響により人口・世帯数は減少に転じた。但し、影響が僅少である地域は増加しており、二極化傾向も見られる。市電の延伸も検討されている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7779392
北緯 130度7580886

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

動植物園入口駅(地価相場 82,000円/㎡)健軍校前駅(地価相場 82,000円/㎡)商業高校前駅(地価相場 89,550円/㎡)水前寺駅(地価相場 118,000円/㎡)新水前寺駅(地価相場 98,700円/㎡)東海学園前駅(地価相場 78,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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