熊本県熊本市東区若葉４丁目２５８番(動植物園入口駅・健軍校前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


73,400円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市東区若葉４丁目２５８番(熊本県熊本市東区若葉４−２６−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を73,400円/㎡としました。

熊本県熊本市東区若葉４丁目２５８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市東区若葉４丁目２５８番
住居表示若葉４−２６−１９
価格73,400円/㎡
交通施設、距離新水前寺、4,800m
地積201㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

園田修司氏による調査レポート

不動産鑑定士園田修司
価格73,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因生活利便性、住環境ともに比較的良好。小学校も近い。当該地域の被害は周辺に比し小さい。地震の影響から地価はやや上昇傾向から横ばいに転じた。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地域。被災した最寄スーパーも建替えが予定されており、今後も住宅地として現状を維持していくと思料。現在の需給動向及び今後の復興需要等を勘案すると、地価水準は今後上昇傾向に転ずると予測。
市場の特性同一需給圏は、若葉、新生等を中心に広がる熊本市東部の住宅地域一帯。主たる需要者は、自己の居住目的で土地取得を望む熊本市の中間所得者層以上が中心。市場は一時的に停滞したものの、復旧とともに徐々に動きだした。安定した分譲地及びマンション需要に加え、被災転出入による需給が認められ、復興需要が顕在化してきている。一部の被害大地域は需要減少が懸念される。市場の中心価格帯は、土地で1500万円程度、新築戸建物件で3300万円程度。
一般的要因東区は人口微減傾向。景気は地震後一時冷え込んだが、復興需要の顕在化とともに持ち直している。住宅地需要は総体的に堅調。

堀裕之氏による調査レポート

不動産鑑定士堀裕之
価格73,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東区役所や健軍商店街にも近接する既成住宅地域である。生活上の利便性も高く、また周辺の旺盛な住宅地需要の影響もあり、地価は安定している。
地域要因の将来予測近隣地域は熊本市東部の戸建住宅地域である。東区内でも住環境や生活上の利便性は共に良好で、既成の住宅地域として熟成度は高い。熊本地震の影響は比較的軽微であり、地価は暫く横ばいにて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、東区内における健軍商店街を中心に周辺に広がる一般住宅地域である。需要者の中心は、主として自用での居住利用を目的とした個人である。良好な住環境や生活上の利便性等を有し、底堅い需要が存在する。需要の中心となる価格帯は、土地は規模約200㎡程度で、総額で概ね1，500万円前後と判断される。
一般的要因熊本地震の影響もあり、人口は微減にて推移するが、一部区画整理事業や集落内開発制度を利用した宅地供給によるベッドタウン化の進行も見られる。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7726869
北緯 130度764966

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県熊本市若葉１丁目２０７番熊本県熊本市保田窪本町字南一本松３５９番８熊本県熊本市秋津町秋田字東原１１４９番９熊本県熊本市若葉１丁目４４２番熊本県熊本市若葉５丁目４１２番地熊本県熊本市健軍３丁目８０４番熊本県熊本市東区若葉１丁目４４２番熊本県熊本市東区若葉１丁目４４２番熊本県熊本市東区若葉５丁目４１２番熊本県熊本市東区昭和町１３番２熊本県熊本市東区新生２丁目９５番

参考：近隣駅の地価相場

動植物園入口駅(地価相場 82,000円/㎡)健軍校前駅(地価相場 82,000円/㎡)商業高校前駅(地価相場 89,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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