千葉県市原市五井南海岸５０番１外(五井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


22,700円

2016年01月01日に行った千葉県市原市五井南海岸５０番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,700円/㎡としました。

千葉県市原市五井南海岸５０番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県市原市五井南海岸５０番１外
住居表示 
価格22,700円/㎡
交通施設、距離五井、3,100m
地積11,507㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況工場兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大規模工場が建ち並ぶ臨海工業地域
前面道路の状況南西16.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石井恒德氏による調査レポート

不動産鑑定士石井恒德
価格22,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因京葉臨海工業地域に所在し、倉庫、工場等が建ち並ぶ地域である。新規需要は少ないが供給物件もなく安定的に推移している。
地域要因の将来予測京葉臨海工業地域の工場、倉庫等が建ち並ぶ地域である。大企業の工場が多く変化は見られない。当面は現況のまま推移するものと予測した。
市場の特性同一需給圏は、京葉臨海工業地帯の内、千葉市、市原市、袖ケ浦市を中心とする工業地域を圏域とする。需要者は、物流企業、製造企業等の法人企業が中心となる。工業地の需要は、大手企業中心ではあるが景気が徐々に回復していること等から価格は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯については規模、用途等により価格が様々で把握できなかった。
一般的要因臨海工業地帯を抱え発展、大規模住宅団地、郊外型の大規模商業施設が多い。近年は供給物件が少なく地価は上昇している。

鈴木孝雄氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木孝雄
価格22,700円/㎡
個別的要因特に個別的要因はない。
地域要因大規模工場が建ち並ぶ埋立地の工業地域で、地域要因に格別の変動はない。地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測大規模工場が建ち並ぶ臨海工業地域で、地域に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。景気回復の兆し中で設備投資等が緩やかに動きだしたことから、地価の下落は止まり横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね市原市、袖ケ浦市及び木更津市の臨海部及びそれと隣接する工業地域である。需要者の中心は大手製造業や流通事業等の法人が中心である。景気回復の兆しの中で工場の設備投資等の動きが緩やかに出始め、また石油化学産業の再編の動きも一部にあるが、工場地を積極的に取得するような市場動向は見受けられず、地価は横ばいの状態にある。取引件数は殆どなく、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
一般的要因臨海部や隣接工業地帯では企業収益の回復の兆しの中で、緩やかにではあるが設備投資等の動きが出始めた。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5157561
北緯 140度0599324

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

五井駅(地価相場 56,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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