静岡県浜松市浜北区横須賀字川原１３８４番２(浜北駅・美薗中央公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


72,400円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市浜北区横須賀字川原１３８４番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を72,400円/㎡としました。

静岡県浜松市浜北区横須賀字川原１３８４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市浜北区横須賀字川原１３８４番２
住居表示 
価格72,400円/㎡
交通施設、距離浜北、480m
地積223㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅等の多い利便性の良い住宅地域
前面道路の状況北4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山田幹根氏による調査レポート

不動産鑑定士山田幹根
価格72,300円/㎡
個別的要因方位は北向きで、代替競争関係にある類似不動産と比較して市場競争力は普通。個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅に近い住宅地域で、不動産市況は概ね安定的に推移している。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測需給は概ね安定していることから、地価水準は横ばいで推移している。現在地域要因に格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は浜北区内のうち遠州鉄道沿線の住宅地域一円である。需要者の中心は浜北区在住のファミリー層が中心で、一部浜北区外からの転入者もみられる。中心市街地に近く、大規模店舗もあり生活利便性が高く、居住環境が良好であることから需給は概ね安定して推移している。市場の中心価格帯は、土地のみの場合は1，500万円程度、建売住宅の場合で3，000万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復傾向にあるが、不動産需要は景気下振れの懸念、災害リスク等を背景に、地域選好性による二極化がみられる。

木村満義氏による調査レポート

不動産鑑定士木村満義
価格72,500円/㎡
個別的要因格別の変動要因はない。
地域要因格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測格別の変動要因はなく、当面の間は、現状を維持するものと予想する。
市場の特性同一需給圏は浜北区を中心に、天竜区や東区の一部を含む住宅地域一円である。需要者は、同一需給圏内の居住者や市内在勤者である。最寄り駅から近いこと、浜北区中心部に位置することから、需要は底堅い。地価相場は、50坪から60坪程度で坪単価20万円台前半から半ばが一つの目安となっており、街路条件や接道条件が良い物件は坪30万円近い取引も見られる。
一般的要因自然災害に対する意識は依然として強く、沿海部の地域は敬遠され、内陸部の選好性が依然として強い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7894951
北緯 137度7916807

参考：該当物件周辺マップ

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静岡県浜松市浜北区東美薗１３２４番２外静岡県浜松市浜北区西美薗字五本松６３３番６静岡県浜松市浜北区小松４１７番静岡県浜松市浜北区貴布祢２１５５番静岡県浜松市浜北区小松字大向４３８４番４外静岡県浜松市浜北区寺島２９３３番２外静岡県浜松市浜北区貴布祢字川田１０３番１３外静岡県浜松市浜北区中条７１０番６静岡県浜松市浜北区小松４１７番静岡県浜松市浜北区寺島２９３３番２外静岡県浜松市浜北区東美薗１３２４番２外

参考：近隣駅の地価相場

浜北駅(地価相場 69,850円/㎡)美薗中央公園駅(地価相場 72,400円/㎡)遠州小松駅(地価相場 69,850円/㎡)遠州小林駅(地価相場 66,500円/㎡)遠州西ヶ崎駅(地価相場 66,900円/㎡)積志駅(地価相場 74,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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