静岡県浜松市浜北区東美薗１３２４番２外(遠州小林駅・美薗中央公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


47,600円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市浜北区東美薗１３２４番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,600円/㎡としました。

静岡県浜松市浜北区東美薗１３２４番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市浜北区東美薗１３２４番２外
住居表示 
価格47,600円/㎡
交通施設、距離遠州小林、1,500m
地積195㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況戸建住宅を中心に農地が多く見られる住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

山田幹根氏による調査レポート

不動産鑑定士山田幹根
価格47,600円/㎡
個別的要因方位は東向きで、代替競争関係にある類似不動産と比較して市場競争力がやや優る。個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域の住宅地域だが、不動産市況は概ね安定的に推移している。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測農地が多く見られるが、需給は概ね安定していることから、地価水準は横ばいで推移している。現在地域要因に格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は浜北区内の市街化調整区域の住宅地域一円である。需要者の中心は当該地域に地縁・血縁がある地元ファミリー層が中心で、地域外からの転入は少ない。農地と住宅が混在する地域であるが、郊外型大規模店舗や最寄り駅へのアクセスが比較的良好なことから、需給は概ね安定的に推移している。市場の中心となる価格帯は、土地のみの場合は1，000万円前後である。
一般的要因景気は緩やかな回復傾向にあるが、不動産需要は景気下振れの懸念、災害リスク等から、地域選好性による二極化がみられる。

木村満義氏による調査レポート

不動産鑑定士木村満義
価格47,600円/㎡
個別的要因格別の変動要因はない。
地域要因格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測格別の変動要因はなく、当面の間は、現状を維持するものと予想する。
市場の特性同一需給圏は、浜北区内で中心部に比較的近い住宅地域一円である。需要者は当該地域に地縁血縁を有する個人が中心である。生活利便性は比較的良好であるが、市街化区域内の住宅地と比較すると需要はやや弱い。地価は概ね安定的に推移しており、相場は坪単価10万円台であるが、市街化調整区域内でも中心市街地により近い地域では坪単価20万円を超える取引も見られる。
一般的要因自然災害に対する意識は依然として強く、沿海部の地域は敬遠され、内陸部の選好性が依然として強い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,畑
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8041749
北緯 137度8018509

参考：該当物件周辺マップ

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静岡県浜松市浜北区東美薗１３２４番２外静岡県浜松市浜北区西美薗字五本松６３３番６静岡県浜松市浜北区貴布祢２１５５番静岡県浜松市浜北区本沢合１６４番１静岡県浜松市浜北区横須賀字川原１３８４番２

参考：近隣駅の地価相場

遠州小林駅(地価相場 66,500円/㎡)美薗中央公園駅(地価相場 72,400円/㎡)浜北駅(地価相場 69,850円/㎡)遠州芝本駅(地価相場 48,200円/㎡)遠州小松駅(地価相場 69,850円/㎡)遠州岩水寺駅(地価相場 47,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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