静岡県浜松市浜北区貴布祢字川田１０３番１３外(浜北駅・美薗中央公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
90,100円
2017年01月01日に行った静岡県浜松市浜北区貴布祢字川田１０３番１３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を90,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県浜松市浜北区貴布祢字川田１０３番１３外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 90,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 浜北、200m |
| 地積 | 252㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中低層の店舗併用住宅を中心とする商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東17.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山田幹根氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山田幹根 |
|---|---|
| 価格 | 90,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な画地で、代替競争関係にある類似不動産と比較して市場競争力は普通。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 浜北区役所が浜北駅前に移転したことから、駅前の商況改善が期待されており、地価は安定的に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 需給は概ね安定していることから、地価水準は横ばいで推移している。現在地域要因に格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は浜松市郊外の商業地域一円である。需要者の中心は浜松市内で飲食・物販等の店舗や営業所の設置を目的とする地元個人事業者や法人が中心である。郊外型大規模店へ顧客が流出し、エリア内の既存商業施設は苦戦を強いられており、商況は停滞している状況にある。市場の取引価格は、街路条件、店舗集積の程度、画地規模等によるばらつきが大きく中心となる価格帯は見出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調で推移しているが、個人消費は伸びず、商業地に対する新規投資は地域的にばらつきがみられる。 |
松島芳知氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松島芳知 |
|---|---|
| 価格 | 90,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 格別の変動要因はない。 |
| 地域要因 | 浜北区役所が駅前ビルに移転したが、商況に変化は見られない。しかし、駅に近い希少性から土地需要は比較的堅調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅前ビルに浜北区役所が移転したが、現時点においては商況に変化は見られない。地価は今後の景気動向や個人の消費行動にもよるが、当分の間は、概ね横ばいで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は浜北区や東区、天竜区の商業地域一円である。需要者は同一需給圏に地縁性を持つ個人又は法人が中心である。周辺に郊外型大規模小売店舗が進出して以来、客足は奪われているが、駅に近いという希少性や周辺背後の住宅地との価格差の縮小による値頃感などにより需要は底堅い。また浜北区役所が移転し、浜北駅の乗降客数も増えている。取引価格はバラツキが大きいが、㎡単価9万円前後がひとつの目安と言える。 |
| 一般的要因 | 郊外の店舗は駐車場を併設した画地が主流であるため、小売店舗が建ち並ぶ古くからの商業地域は厳しい状況にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7930277 北緯 137度7840619 |
参考：該当物件周辺マップ
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静岡県浜松市浜北区平口４８３番静岡県浜松市浜北区小松４１７番静岡県浜松市浜北区貴布祢２１５５番静岡県浜松市浜北区小松字大向４３８４番４外静岡県浜松市浜北区中条７１０番６静岡県浜松市浜北区小松４１７番静岡県浜松市浜北区横須賀字川原１３８４番２静岡県浜松市浜北区平口４８３番
参考：近隣駅の地価相場
浜北駅(地価相場 69,850円/㎡)美薗中央公園駅(地価相場 72,400円/㎡)遠州小松駅(地価相場 69,850円/㎡)遠州西ヶ崎駅(地価相場 66,900円/㎡)遠州小林駅(地価相場 66,500円/㎡)積志駅(地価相場 74,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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