静岡県浜松市浜北区小松４１７番(浜北駅・遠州小松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


76,400円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市浜北区小松４１７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を76,400円/㎡としました。

静岡県浜松市浜北区小松４１７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市浜北区小松４１７番
住居表示 
価格76,400円/㎡
交通施設、距離遠州小松、650m
地積233㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松島芳知氏による調査レポート

不動産鑑定士松島芳知
価格76,400円/㎡
個別的要因標準地の個別的要因に変動は見られない。標準地の個別的要因は、東側接面で、基準方位に比べ日照が優る点があげられる。
地域要因浜北区内の市街化区域については、移転需要も一巡し、現在は安定傾向にある。
地域要因の将来予測地域内に格別な変動要因はないため、当分の間は現状を維持すると予測する。現時点における浜北区の需給バランスは概ね安定している。したがって、地価は概ね横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は浜北区内の住宅地域一円。需要者の中心はファミリー層で、一部天竜区等からの転入者も見られる。道路事情が劣るエリアもあるが、郊外型大規模店舗が複数あり生活利便性が良好である。また、内陸部に位置するため津波被害の心配がないこと等により需給は概ね安定して推移している。市場の中心価格帯は土地のみの場合は1500万円前後、建売住宅の場合は3000万円前後である。
一般的要因利便性が良い又は高台の住宅地域については需要が概ね堅調で推移しているが、沿岸部や混在住宅地については需要はやや弱い状況にある。

竹井真也氏による調査レポート

不動産鑑定士竹井真也
価格76,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因需要者の選好性を高める商業施設、医療施設、公共施設、交通機関が適正に配置された住環境の良好な住宅地域。
地域要因の将来予測周辺地域にある浜松市立浜名中学校が移転する予定。この移転に伴う地価への影響は、移転後の跡地に対する利活用次第である。よって、その方針が打ち出されるまでは、様子見の横ばいで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、浜北区内の住宅地域である。需要者は、浜松市内在勤の一次取得者が中心である。半径1㎞圏内に公共施設や大型ショッピングモール、駅などが集約されている地域で、生活利便性に優る地域である。故に需要者の選好性も高い住宅地域となっている。土地は総額で1，800万円程度、新築戸建は3，200万円から3，500万円程度が市場の中心価格帯である。
一般的要因郊外型商業施設、医療施設、新東名高速道路IC等の適正配置により、住宅地、商業地、工業地共に、総じて安定的である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7894361
北緯 137度7788541

参考：該当物件周辺マップ

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静岡県浜松市浜北区平口４８３番静岡県浜松市浜北区小松４１７番静岡県浜松市浜北区貴布祢２１５５番静岡県浜松市浜北区小松字大向４３８４番４外静岡県浜松市浜北区寺島２９３３番２外静岡県浜松市浜北区貴布祢字川田１０３番１３外静岡県浜松市浜北区中条７１０番６静岡県浜松市浜北区横須賀字川原１３８４番２静岡県浜松市浜北区寺島２９３３番２外静岡県浜松市浜北区平口４８３番

参考：近隣駅の地価相場

浜北駅(地価相場 69,850円/㎡)遠州小松駅(地価相場 69,850円/㎡)美薗中央公園駅(地価相場 72,400円/㎡)遠州西ヶ崎駅(地価相場 66,900円/㎡)遠州小林駅(地価相場 66,500円/㎡)積志駅(地価相場 74,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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