静岡県浜松市浜北区中瀬字大平７７７６番５外(西鹿島駅・遠州岩水寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,600円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市浜北区中瀬字大平７７７６番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,600円/㎡としました。

静岡県浜松市浜北区中瀬字大平７７７６番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市浜北区中瀬字大平７７７６番５外
住居表示 
価格27,600円/㎡
交通施設、距離西鹿島、1,200m
地積52,863㎡
形状不整形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大中規模の工場が建ち並ぶ内陸型工業地域
前面道路の状況北東10.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

木村満義氏による調査レポート

不動産鑑定士木村満義
価格27,600円/㎡
個別的要因格別の変動要因はない。
地域要因新東名浜松浜北ICが開通し利便性が向上している。浜松SAスマートIC周辺で工業団地の造成が進められており、今後の動向が注目されている。
地域要因の将来予測大規模な工場が建ち並ぶ内陸型の工業地域である。平成24年に新東名浜松浜北ICが開通し利便性が向上した。新東名に近い工場地は、需要が安定しているため、地価も安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は浜松市を含む静岡県西部の工業地域一円で、地域的範囲は広い。需要者は静岡県西部に本社を置く企業のほか、全国規模で事業展開を行っている法人が中心である。新東名高速道路の開通により、製造業のほか物流施設の需要も高まっており、需要は底堅い。地価相場は、坪単価8万円から10万円が一つの目安であるが、市内の工業団地等では坪単価10万円以上の取引も見られる。
一般的要因自然災害に対する意識は依然として強く、沿海部の地域は敬遠され、内陸部の選好性が依然として強い。

竹井真也氏による調査レポート

不動産鑑定士竹井真也
価格27,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因交通利便性に優れ、かつ都田地区との連携も図れる地域である。また労働者にとって値頃感のある背後住宅地も存在している。
地域要因の将来予測価格水準に影響を及ぼす大きな変動要因は見当たらない。よって、現状が持続されるものと考える。また交通利便性の良好な立地への移転需要を受けて、地価は堅調に推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は静岡県西部の工業地域一円である。需要者は、新東名高速道路を輸送ルートとして利用する企業が中心である。都田方面に新たな工業団地が造成されているが物流拠点は参入できないため、交通利便性に優る当該地域への移転需要は引き続き高い状態にある。中心価格帯は個別性が相対的に強いため、見出し難い状況ではあるが、市場では指標として、坪当たり9万円程度との認識が存在している。
一般的要因製造業は都田方面の新たな工業団地に参入可能だが、参入できない物流拠点の移転需要に対する用地供給が不足している状態にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8433142
北緯 137度8127519

参考：該当物件周辺マップ

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静岡県浜松市天竜区二俣町鹿島字サビ１６０番１静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字城下１４９０番静岡県浜松市浜北区於呂字立丁１９８２番２外静岡県浜松市浜北区根堅字沢東２１４７番静岡県浜松市浜北区中瀬字大平７１８５番９静岡県浜松市浜北区根堅字泉２３４７番１静岡県浜松市浜北区於呂字立丁１９８２番２外

参考：近隣駅の地価相場

西鹿島駅(地価相場 46,800円/㎡)遠州岩水寺駅(地価相場 47,900円/㎡)上野部駅(地価相場 46,800円/㎡)二俣本町駅(地価相場 46,800円/㎡)天竜二俣駅(地価相場 46,800円/㎡)岩水寺駅(地価相場 48,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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