静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字城下１４９０番(二俣本町駅・天竜二俣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
50,600円
2017年01月01日に行った静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字城下１４９０番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字城下１４９０番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 50,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 二俣本町、250m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、営業所等が見られる国道沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西14.9m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
杉田篤彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 杉田篤彦 |
|---|---|
| 価格 | 50,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 小規模の店舗や営業所等が見られる路線商業地域であるが浜北方面への大型商業施設に客足は流れ商況は冴えず需要は弱含みの状態にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 天竜区中心部に位置する既成の商業地域であるが、大型店に客足が流出し、やや衰退傾向にある。地価は弱含みの傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧天竜市二俣、鹿島地区の幹線道路沿いの商業地域。需要者は旧天竜市内の自営業者が中心。隣接する浜北区に大型店が進出したため客足が流出しており、近年空き店舗が増加し商況は低迷している。需要の中心となる価格帯は取引内容や規模によりまちまちであり見出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 地場産業の不振等による住民の流出や高齢化による後継者難もあり宅地需要は低迷している。 |
竹井真也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 竹井真也 |
|---|---|
| 価格 | 50,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 顧客の回遊性向上のために必要となる駐車場の確保がなされていない地域。故に繁華性が低い。 |
| 地域要因の将来予測 | 特段の変動要因は見られず、当面、現状が維持されるものと考えられる。また地価は、依然弱含みで下落基調にて推移するものと推察される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は天竜区及び浜北区の商業系用途地域である。需要者は、地縁を有する個人の事業者が中心である。地元の消費を活性化するはずの子育て世代が区外へ流出、また区外からの顧客の呼び込み状況は厳しい状況にある。浜北区の大型商業施設に顧客を奪われている状態が続いている。土地については、800万円∼900万円前後が市場の中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 高齢化率の上昇、購入意欲の高い世代の区外流出、地場産業の低迷状態等により、依然下落傾向に歯止めがかからない状態にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8594957 北緯 137度8099482 |
参考：該当物件周辺マップ
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静岡県浜松市天竜区二俣町鹿島字サビ１６０番１静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字和田１９８５番外静岡県浜松市天竜区山東字上市場４２５４番２静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字城下１５３８番２外静岡県浜松市天竜区大谷字田島５４番１３静岡県浜松市浜北区中瀬字大平７６９０番２外
参考：近隣駅の地価相場
二俣本町駅(地価相場 46,800円/㎡)天竜二俣駅(地価相場 46,800円/㎡)西鹿島駅(地価相場 46,800円/㎡)上野部駅(地価相場 46,800円/㎡)岩水寺駅(地価相場 48,200円/㎡)遠州岩水寺駅(地価相場 47,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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