埼玉県熊谷市中央２丁目２６９番５(熊谷駅・上熊谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


78,200円

2017年01月01日に行った埼玉県熊谷市中央２丁目２６９番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を78,200円/㎡としました。

埼玉県熊谷市中央２丁目２６９番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県熊谷市中央２丁目２６９番５
住居表示 
価格78,200円/㎡
交通施設、距離熊谷、1,800m
地積181㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

直井裕氏による調査レポート

不動産鑑定士直井裕
価格78,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。代替・競争等の関係にある不動産と比較した優劣及び競争力の程度は普通で変動はない。
地域要因ほぼ熟成した住宅地域で地域要因に大きな変動は認められない。住環境が良いことから需要は根強く、価格はほぼ横ばいで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、土地区画整理事業が施された住宅地域で、居住環境良好な住宅地域としてほぼ熟成しており、当面現状のまま推移するものと思料する。地価水準はほぼ横ばい乃至若干の弱含みで推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏はJR高崎線の熊谷駅、行田駅、籠原駅の各駅勢圏に存する住宅地。需要者は熊谷市とその周辺市町等に居住する30代∼40代の一次取得者層が中心であると考えられる。当該地域は、区画整理済みの住宅地域であり、熊谷駅からやや離れているものの住環境が良いことから潜在的な需要は根強い。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は1300万円前後、新築戸建住宅は2500万円程度である。
一般的要因当市の総人口は減少し高齢化率は上昇。土地取引件数は昨年と同水準、新設住宅着工戸数は若干増加。不動産市場は地域による二極化が続いている。

髙井厚氏による調査レポート

不動産鑑定士髙井厚
価格78,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熊谷駅から概ね徒歩圏内の区画整理済みの住宅地域である。戸建住宅を中心にほぼ熟成しており、大きな地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測熊谷駅勢圏の区画整理済みの住宅地域である。戸建住宅を中心とした住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も良好な居住環境を維持しつつ推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR高崎線の熊谷、籠原、行田駅勢圏の住宅地域。中心となる需要者は熊谷市及び周辺市町内に居住する1次取得者であり、他地域からの転入は少ない。熊谷駅及び籠原駅徒歩圏等で利便性が高く住環境の良好な地域では底堅い需要を見込めるものの、郊外部のやや利便性の劣る地域については需要は弱含みとなっている。取引の中心となる価格帯は180㎡前後の土地で1500万円程度、新築戸建住宅は2700万円程度である。
一般的要因JR駅徒歩圏内の環境・利便性の良好な住宅地域の地価は概ね横ばいとなっているが、郊外部については依然下落基調で推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1546231
北緯 139度393138

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

熊谷駅(地価相場 78,000円/㎡)上熊谷駅(地価相場 78,000円/㎡)石原駅(地価相場 74,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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