埼玉県熊谷市柿沼字前原８９０番１２外(石原駅・上熊谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
55,100円
2017年01月01日に行った埼玉県熊谷市柿沼字前原８９０番１２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県熊谷市柿沼字前原８９０番１２外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 55,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 熊谷、3,700m |
| 地積 | 120㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に空地が見られる新興住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.2m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
大友由貴子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大友由貴子 |
|---|---|
| 価格 | 55,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 熊谷駅徒歩圏から外れ、利便性がやや劣る地域であり、市街化調整区域の割安物件との競合もあり、地価下落が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 熊谷駅から徒歩圏外の郊外の既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、需要の二極化の影響を受け、利便性の劣る近隣地域ではやや下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は熊谷市内のJR高崎線の熊谷、籠原、行田駅勢圏の住宅地域。需要者は熊谷市及び周辺市町に居住する一次取得者層を中心とする。需要の二極化により郊外の利便性が劣る住宅地については景気回復等による影響は少なく依然として地価は下落傾向にある。取引の価格帯は土地180㎡程度で1100万円前後、新築戸建住宅は2300万円前後が中心となっている。 |
| 一般的要因 | 県北部の中心都市として発展してきたが、人口は減少傾向、高齢化率は上昇している。取引件数は横ばいで利便性等による土地需要の二極化が続く。 |
吉岡邦展氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 吉岡邦展 |
|---|---|
| 価格 | 55,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 熊谷バイパスの南側で、熊谷駅から距離のある区画のやや雑然とした住宅地である。需要は比較的堅調だが、小幅ながら依然下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画は雑然としているが小規模な住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、当面現状の住環境を維持すると予測する。需給は低水準ながらも比較的堅調な地域であるが、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR高崎線沿線熊谷、行田、籠原駅勢圏に存する低層住宅地域。需要者の中心は熊谷市を中心に周辺市に居住する一次取得者である。駅徒歩圏の住宅地は底堅い値動きを示しているが、郊外部あるいは市街地においても居住環境の劣る住宅地では依然地価が下落している。周辺地域は区画が雑然とし駅からも遠く需給は比較的堅調ながら低水準である。市場の中心価格帯は土地180㎡程度で1000万円台前半、新築戸建住宅は2500万円前後である。 |
| 一般的要因 | 県北の中心都市であるが、人口は微減傾向である一方、高齢化率は年々上昇傾向にある。平成28年上期の取引件数は前年比で若干の減少傾向である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度1654773 北緯 139度3806802 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
埼玉県熊谷市大字熊谷字ね通１９６９番８埼玉県熊谷市大字上之字後中西２１７７番２埼玉県熊谷市大字肥塚字本村１７６５番９埼玉県熊谷市大字原島字伊奈利１３２１番２埼玉県熊谷市宮町１丁目６４番埼玉県熊谷市大字肥塚字道河原上１３０６番１０６埼玉県熊谷市円光２丁目１４９９番３埼玉県熊谷市箱田１丁目６０４番５埼玉県熊谷市大字石原字宿８７６番１０埼玉県熊谷市箱田２丁目７５２番３埼玉県熊谷市大字肥塚字新里８０５番５埼玉県熊谷市大原４丁目１４９４番３埼玉県熊谷市妻沼字酒巻窪５６３番５埼玉県熊谷市御正新田字中原１２９３番７
参考：近隣駅の地価相場
石原駅(地価相場 74,900円/㎡)上熊谷駅(地価相場 78,000円/㎡)熊谷駅(地価相場 78,000円/㎡)ひろせ野鳥の森駅(地価相場 67,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード