埼玉県熊谷市肥塚字道河原上１３０６番１０６(上熊谷駅・石原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


58,000円

2017年01月01日に行った埼玉県熊谷市肥塚字道河原上１３０６番１０６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を58,000円/㎡としました。

埼玉県熊谷市肥塚字道河原上１３０６番１０６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県熊谷市肥塚字道河原上１３０６番１０６
住居表示 
価格58,000円/㎡
交通施設、距離熊谷、2,700m
地積122㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南4.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大友由貴子氏による調査レポート

不動産鑑定士大友由貴子
価格57,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熊谷駅徒歩圏から外れ、利便性がやや劣る地域であり、市街化調整区域の割安物件との競合もあり、地価下落が続いている。
地域要因の将来予測熊谷駅から徒歩圏外の郊外の既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、需要の二極化の影響を受け、利便性の劣る近隣地域ではやや下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は熊谷市内のJR高崎線の熊谷、籠原、行田駅勢圏の住宅地域。需要者は熊谷市及び周辺市町に居住する一次取得者層を中心とする。需要の二極化により郊外の利便性が劣る住宅地については景気回復等による影響は少なく依然として地価は下落傾向にある。取引の価格帯は土地180㎡程度で1100万円前後、新築戸建住宅は2300万円前後が中心となっている。
一般的要因県北部の中心都市として発展してきたが、人口は減少傾向、高齢化率は上昇している。取引件数は横ばいで利便性等による土地需要の二極化が続く。

岡本香織氏による調査レポート

不動産鑑定士岡本香織
価格58,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熊谷駅北方の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、商業施設には比較的近いが駅から遠い。土地需要は低調で、地価はやや弱含みである。
地域要因の将来予測一般住宅を中心とする住宅地域として、今後も地域要因の大きな変動はないとみられる。当該地域の地価は下落傾向だが横ばいに近づくと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR高崎線の熊谷駅、行田駅、籠原駅の各駅勢圏の住宅地であるが、とりわけ熊谷駅勢圏の住宅地に強い代替関係が認められる。需要者は熊谷市及びその周辺市町に居住する一次取得者が中心である。生活利便性や居住環境が良好な住宅地域の需要は堅調であるが、劣る地域は弱含みであり、二極化が顕著にみられる。市場の中心価格帯は、総額で土地は1000万円台前半、新築戸建住宅は2500万円程度である。
一般的要因熊谷市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向である。利便性、居住環境による地価の二極化が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1633833
北緯 139度3890408

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上熊谷駅(地価相場 78,000円/㎡)石原駅(地価相場 74,900円/㎡)熊谷駅(地価相場 78,000円/㎡)ひろせ野鳥の森駅(地価相場 67,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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