埼玉県熊谷市石原３丁目４５番２(石原駅・上熊谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


70,300円

2017年01月01日に行った埼玉県熊谷市石原３丁目４５番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,300円/㎡としました。

埼玉県熊谷市石原３丁目４５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県熊谷市石原３丁目４５番２
住居表示 
価格70,300円/㎡
交通施設、距離熊谷、1,900m
地積305㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況南5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

平野光芳氏による調査レポート

不動産鑑定士平野光芳
価格70,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因ほぼ熟成した住宅地域で地域要因に大きな変動は認められない。
地域要因の将来予測地域内に格別の変動要因はないため当分の間現状程度の利用を維持するものと予測する。地価水準は円安、株高が継続し、景気の先行きにやや明るさが見られることから、横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR高崎線熊谷駅、行田駅、籠原駅の各駅勢圏に存する住宅地域。需要者の中心は熊谷市とその周辺市に居住する1次取得者である。土地需給動向は、消費増税後も駅徒歩圏や区画整然とした住宅地では供給が少なく需要は底堅いため地価は強含み傾向にある。一方、郊外部においては新規分譲地等も多く供給過多により地価の下落傾向が継続している。土地は180㎡で1300万円前後、新築の戸建住宅は2500万円前後を中心に取引が行われている。
一般的要因人口は微減、世帯数は微増傾向。昨年1∼9月の前年同期比土地取引件数は約8．9％の増加、1∼10月の同新設住宅戸数は約8．7％増加。

岡本香織氏による調査レポート

不動産鑑定士岡本香織
価格70,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅からやや遠いが、小学校、病院、商業施設に近く生活利便性は比較的良好であるため、一定の需要が認められる。
地域要因の将来予測一般住宅を中心とする住宅地域のまま、今後も地域要因の大きな変動はないとみられる。当該地域の地価は概ね安定して推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR高崎線の熊谷駅、行田駅、籠原駅の各駅勢圏の住宅地であるが、とりわけ熊谷駅勢圏の住宅地に強い代替関係が認められる。需要者は熊谷市及びその周辺市町に居住する一次取得者が中心である。生活利便性や居住環境が良好な住宅地域の需要は堅調であるが、劣る地域は弱含みであり、二極化が顕著にみられる。市場の中心価格帯は、総額で土地は1000万円台前半、新築戸建住宅は2500万円程度である。
一般的要因熊谷市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向である。利便性、居住環境による地価の二極化が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1503091
北緯 139度378484

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県熊谷市鎌倉町１２４番埼玉県熊谷市宮町２丁目７４番埼玉県熊谷市大字新堀字籠原裏８２０番７埼玉県熊谷市伊勢町１９６番２外埼玉県熊谷市箱田１丁目６０４番５埼玉県熊谷市大字石原字宿８７６番１０埼玉県熊谷市宮町２丁目１３２番２埼玉県熊谷市箱田２丁目７５２番３埼玉県熊谷市大原４丁目１４９４番３埼玉県熊谷市伊勢町７２番３

参考：近隣駅の地価相場

石原駅(地価相場 74,900円/㎡)上熊谷駅(地価相場 78,000円/㎡)熊谷駅(地価相場 78,000円/㎡)ひろせ野鳥の森駅(地価相場 67,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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