埼玉県熊谷市肥塚字雀宮前４８０番１６(上熊谷駅・石原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


64,700円

2017年01月01日に行った埼玉県熊谷市肥塚字雀宮前４８０番１６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,700円/㎡としました。

埼玉県熊谷市肥塚字雀宮前４８０番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県熊谷市肥塚字雀宮前４８０番１６
住居表示 
価格64,700円/㎡
交通施設、距離熊谷、2,800m
地積197㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

平野光芳氏による調査レポート

不動産鑑定士平野光芳
価格64,800円/㎡
個別的要因接面道路方位等の個別的要因の優劣による二極化が引き続き進行している。
地域要因区画整然とした住環境良好な熟成した住宅地域であるが、開発適地も少なく、熊谷駅からも遠いため、昨年一年間の需給は低迷していた。
地域要因の将来予測地域内に格別の変動要因はないため当分の間現状程度の利用を維持するものと予測する。地価水準は円安、株高が継続し、景気の先行きにやや明るさが見られることから、横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR高崎線熊谷駅、行田駅、籠原駅の各駅勢圏に存する住宅地域。需要者の中心は熊谷市とその周辺市に居住する1次取得者である。土地需要は、消費増税に伴う駆け込み需要の反動も和らぎつつあるが、実質所得の伸び悩みから依然減退傾向、駅徒歩圏の一部住宅地で強含み傾向にあるものの、郊外部においては地価の下落傾向が継続している。土地は180㎡程度で1300万円前後、新築の戸建住宅は2500万円程度を中心に取引が行われている。
一般的要因人口は微減、世帯数は微増傾向。昨年1∼9月の前年同期比土地取引件数は約8．9％の増加、1∼10月の同新設住宅戸数は約8．7％増加。

竹村実氏による調査レポート

不動産鑑定士竹村実
価格64,500円/㎡
個別的要因代替・競争関係にある他の不動産との優劣及び競争力については、南西方位である点がやや優れている。
地域要因熊谷駅から距離があるが、50年代に分譲された区画整然とした住宅団地で、住環境は比較的良好である。近年は地域世帯の高齢化が進んでいる。
地域要因の将来予測古くからの住宅団地で熟成しており、今後も現状のまま推移すると予測される。地価水準は緩やかな下落傾向が継続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR高崎線の行田駅、熊谷駅、籠原駅の各駅勢圏に存する住宅地域。需要者の中心は、熊谷市とその周辺市の企業に通勤する者及び市内居住者や同市に地縁・血縁を有する30代∼40代の一次取得者層である。駅徒歩圏の住宅地は、底堅い値動きをしているが、郊外部では地価の下落傾向が継続している。取引水準は土地が180㎡程度で1000万円∼1400万円前後、新築戸建住宅が2600万円程度が中心となっている。
一般的要因県北部の地域経済は弱く、また少子高齢化と人口減少が続いている。さらに所得の伸び悩みと消費税増税の影響により、消費は低調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1633833
北緯 139度3890408

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上熊谷駅(地価相場 78,000円/㎡)石原駅(地価相場 74,900円/㎡)熊谷駅(地価相場 78,000円/㎡)ひろせ野鳥の森駅(地価相場 67,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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