青森県三沢市中央町３丁目２番１１(三沢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,200円

2017年01月01日に行った青森県三沢市中央町３丁目２番１１(青森県三沢市中央町３−２−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,200円/㎡としました。

青森県三沢市中央町３丁目２番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県三沢市中央町３丁目２番１１
住居表示中央町３−２−１９
価格34,200円/㎡
交通施設、距離三沢、1,800m
地積431㎡
形状(1.0:5.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、銀行等が建ち並ぶ中心的商業地域
前面道路の状況北西10.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

駒木功氏による調査レポート

不動産鑑定士駒木功
価格34,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域は古くからの商店街で、集客力は低く、空店舗も目立つ。地価は周辺住宅地の水準まで低下しており底値の状態にある。
地域要因の将来予測郊外及び隣接市町の大型商業施設への顧客流出が続き、空店舗も目立つ旧来型の中心商業地である。地価は周辺住宅地とほぼ同水準で底値の状態にあるが、新規投資は見られず、当面はほぼ横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は市街地中心部の既成商業地域である。需要者の中心は市内及び周辺市町の個人事業主等が考えられる。当市では、おいらせ町や八戸市の大型SCへの顧客流出傾向が顕著で、中心市街地活性化のための施設として開業したスカイプラザが営業しているものの集客効果は限定的で、中心商業地の地盤沈下が続いている。このような状況から近年土地取引件数は少なく、取引価格は当事者の事情によりまちまちで中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因景気が回復基調にある中で、人口減少、消費の低迷等により経営環境は依然として厳しいものがあり、商業地に対する需要は回復していない。

南彰氏による調査レポート

不動産鑑定士南彰
価格34,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域は旧来型の商店街で空店舗が目立っている。地価は周辺住宅地の水準まで低下しつつあるが、需要を喚起していない。
地域要因の将来予測三沢市の中心商業地域であったが、郊外及び周辺市町の大型商業施設への顧客流出が続いている。周辺住宅地の地価水準に近づきつつあるが、需要を喚起しておらず、地価は当分の間ほぼ横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は三沢市市街地中心部の既成商業地域。需要者は三沢市及び周辺町村内に居住し営業する個人商店主や事業経営者等が多い。近年における市場の需給動向として大型SCの郊外進出により市内中心部の商業地域は顧客の流出や商業地盤の沈下が続いている。更に地域経済の低迷から小売店の廃業，事業資金の換金売りによる安値取引が見受けられる。取引価格は当事者の事情によりまちまちで市場での中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
一般的要因首都圏では景気が回復傾向にあるが、地方においては失業率の高水準、消費の低迷等により、商業地に対する需要は回復していない。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度6818503
北緯 141度3633739

参考：該当物件周辺マップ

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静岡県下田市須崎字社ノ上１５５５番２０外青森県上北郡おいらせ町若葉十丁目１４０番１３３１青森県三沢市松園町２丁目２０番５青森県三沢市美野原２丁目３１番２９５６青森県三沢市岡三沢３丁目３０番６９青森県三沢市松園町３丁目２番７青森県三沢市栄町３丁目１４０番５０６青森県三沢市花園町４丁目３１番３５９８青森県三沢市本町１丁目６２番１１青森県三沢市中央町４丁目３番３９外青森県三沢市南町４丁目３１番３４６２

参考：近隣駅の地価相場

三沢駅(地価相場 33,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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