京都府宮津市字柳縄手３０５番２(宮津駅・宮村駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,800円

2017年01月01日に行った京都府宮津市字柳縄手３０５番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,800円/㎡としました。

京都府宮津市字柳縄手３０５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府宮津市字柳縄手３０５番２
住居表示 
価格46,800円/㎡
交通施設、距離宮津、800m
地積140㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

山口将史氏による調査レポート

不動産鑑定士山口将史
価格46,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人口減や地域経済の低迷から住宅需要は依然低調で、市場滞留期間の長期化傾向は変わっておらず、需給は弱含み傾向で推移している。
地域要因の将来予測低層の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。特段の変動要因は見られず当面現状通り推移するものと予測する。宮津市における住宅需要は依然弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は宮津市市街地中心部における住宅地域であり、需要者は同市内の居住者等地縁的選好性が高い個人が中心的である。近隣地域は宮津市においては中心市街地に近く、利便性及び住環境に優る住宅地域であるが、当市の人口は減少傾向が続いており、依然として需給は緩慢な状態が続いている。需要の中心的な価格帯としては更地で600万円∼800万円、中古の戸建住宅で1，000万円台程度とみられる。
一般的要因当市人口は減少傾向。京都縦貫道の全線開通等で観光業は好調を維持しているが地元経済への波及は限定的で、全般的な需要の回復には至っていない。

佐々勝英氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々勝英
価格46,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。市内においては競争力に優れた住宅地であるが、周辺部で低価格の新規分譲等も見られ、地価は弱含んでいる。
地域要因の将来予測 低層一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で、土地利用に影響を与える要因は特に見受けられず、今後も現状を維持して推移するものと予測するが、当面は地価の下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、宮津市内の住宅地域及び混在住宅地域一帯と判定した。需要者は当該圏域に地縁性を有する居住者が中心である。近隣地域は市内においては利便性と住環境に優れた住宅地域であるが、当市では人口減少が続く中で買い手市場の傾向が強く、宮津駅周辺で安価な新規分譲が見られるなど、需要に弱さが窺える。需要の中心となる価格帯は、更地で600∼700万円程度、中古の戸建物件で1，000万円台とみられる。
一般的要因宮津市は人口の減少率、高齢化率ともに府内の平均を上回っており、一部の観光商業地を除いて、不動産市況は依然として厳しい状況が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度5330881
北緯 135度1937195

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮津駅(地価相場 22,400円/㎡)宮村駅(地価相場 36,700円/㎡)喜多駅(地価相場 36,700円/㎡)天橋立駅(地価相場 28,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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