京都府宮津市字中野小字堀分９９７番３(宮津駅・宮村駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,200円

2017年01月01日に行った京都府宮津市字中野小字堀分９９７番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,200円/㎡としました。

京都府宮津市字中野小字堀分９９７番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府宮津市字中野小字堀分９９７番３
住居表示 
価格18,200円/㎡
交通施設、距離岩滝口、7,200m
地積120㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅などの中に空地が見られる住宅地域
前面道路の状況北東5.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

川啓介氏による調査レポート

不動産鑑定士川啓介
価格18,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は見られず、一般的要因の影響等により需要は弱含みの状況にある。
地域要因の将来予測中心市街地から離れた住宅地域であり、土地利用に変化等は見られず、当面は現状を維持するものと予測される。一般的要因の影響等により需要は弱含みで推移し、地価は下落基調が継続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、宮津市及びその周辺市町に形成された住宅地域一帯と把握した。需要者は同圏域の居住者が中心で圏外からの転入は少ない。中心市街地から遠隔に位置することから宅地開発動向は低位にあり、市街地周辺の住宅地域に比して需要は弱含みである。取引件数が少なく、需要の中心価格帯を把握することは難しいが、土地で200∼300万円程度とみられる。
一般的要因宮津市は人口減少が著しく、高齢化率も高い。インバウンド効果も天橋立周辺に限定的で、不動産市場も総じて弱い状況にある。

山口将史氏による調査レポート

不動産鑑定士山口将史
価格18,200円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動は見受けられない。
地域要因人口減や地域経済の低迷から住宅需要は依然低調で、市場滞留期間の長期化傾向は変わっておらず、需給は弱含み傾向で推移している。
地域要因の将来予測天橋立北岸近くの住宅地域である。観光客増による影響は見られず、今後も現状を維持し、地価は微減傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は宮津市及び隣接する与謝野町等における住宅地域。有名観光地である天橋立の北岸側近くであるが、その影響はほぼ皆無で、需要者は圏域内の居住者等による実需中心である。中心市街地から離れ、取引は地縁者等中心の限定的な市場であるため、需給は緩慢な状態が続いており、物件の滞留期間は長期化傾向にあることから地価は下落基調が継続している。中心価格帯は需給が緩慢で、地縁者間の恩恵的取引等個別性が強いため把握し難い。
一般的要因当市人口は減少傾向。京都縦貫道の全線開通等で観光業は好調を維持しているが地元経済への波及は限定的で、全般的な需要の回復には至っていない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度5355767
北緯 135度1955665

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮津駅(地価相場 22,400円/㎡)宮村駅(地価相場 36,700円/㎡)天橋立駅(地価相場 28,550円/㎡)喜多駅(地価相場 36,700円/㎡)栗田駅(地価相場 22,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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