京都府宮津市字万町１００１番(宮津駅・宮村駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


55,800円

2017年01月01日に行った京都府宮津市字万町１００１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,800円/㎡としました。

京都府宮津市字万町１００１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府宮津市字万町１００１番
住居表示 
価格55,800円/㎡
交通施設、距離宮津、600m
地積119㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗が多い幹線街路沿いの商業地域
前面道路の状況東17.5m府道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

山口将史氏による調査レポート

不動産鑑定士山口将史
価格55,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当市中心部で幹線道路沿いの商地域地であるが、観光地でのインバウンド消費の効果は見られず、需要は依然として弱含みである。
地域要因の将来予測宮津市市街地中心部の幹線道路沿いの商業地域である。観光客増による商業収益性の向上は観光地周辺等限定的で市内の既存商業地に対する需要は依然弱く地価は下落傾向が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は宮津市及び周辺市域における商業地域の範囲であり、このうち、宮津市中心市街地の商業地域と代替競争関係が強い。需要者は圏域内の個人事業者等が中心的であり、圏域外からの旺盛な進出は見られない。当市の商業地は天橋立周辺の観光地を除き、駅周辺や中心部であっても人通りに乏しく、後継者問題等も相俟って全般的に衰退傾向で、需給は弱含みで推移している。計画する業種や規模等により取引は多様で、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因当市人口は減少傾向。京都縦貫道の全線開通等で観光業は好調を維持しているが地元経済への波及は限定的で、全般的な需要の回復には至っていない。

佐々勝英氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々勝英
価格56,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市内中心部の商業地域で、地域要因に特段の変動はない。文珠エリアで見られるようなインバウンドの波及効果は乏しく、需要は低調である。
地域要因の将来予測 宮津市中心市街地の幹線道路沿いの商業地域で、土地利用に影響を与える要因は特に見受けられず、今後も現状を維持して推移するものと予測し、当面は地価の下落基調が続くと予測する。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、宮津市及び周辺市の既成商業地域及び商住混在地域一帯と判定した。需要者は地元の法人及び個人事業者が中心である。宮津市内においては、天橋立駅周辺の観光商業地で、入込客数の増加や一部店舗等のリニューアルが見られるものの、宮津駅周辺の既成商業地域では、売買・賃貸需要ともに弱含みの状態が続いている。なお、需要者の業態により選好される規模等が多様であることから、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
一般的要因宮津市は人口の減少率、高齢化率ともに府内の平均を上回っており、一部の観光商業地を除いて、不動産市況は依然として厳しい状況が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度53591
北緯 135度1935083

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮津駅(地価相場 22,400円/㎡)宮村駅(地価相場 36,700円/㎡)天橋立駅(地価相場 28,550円/㎡)喜多駅(地価相場 36,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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