京都府宮津市字須津小字寺後９５０番９９(宮津駅・宮村駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,600円

2017年01月01日に行った京都府宮津市字須津小字寺後９５０番９９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,600円/㎡としました。

京都府宮津市字須津小字寺後９５０番９９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府宮津市字須津小字寺後９５０番９９
住居表示 
価格26,600円/㎡
交通施設、距離岩滝口、300m
地積175㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況交通利便性の良い区画整然とした閑静な住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

川啓介氏による調査レポート

不動産鑑定士川啓介
価格26,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅に近く、居住環境も良好な住宅地域であるが、一般的要因の影響により需要は弱含みの状況にある。
地域要因の将来予測既成住宅地域としてほぼ熟成しており、今後当分の間は現状を維持するものと予測される。一般的要因の影響等により需要は弱含みで推移し、地価は下落基調が継続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、宮津市及びその周辺市町に形成された住宅地域である。需要者は同圏域の居住者が中心で圏外からの転入は少ない。鉄道駅や幹線道路に近く、交通利便性は良好であるが、一般的要因の影響により需要は弱含みである。土地は500万円前後、新築戸建で2000万円程度が需要の中心である。
一般的要因宮津市は人口減少が著しく、高齢化率も高い。インバウンド効果も天橋立周辺に限定的で、不動産市場も総じて弱い状況にある。

山口将史氏による調査レポート

不動産鑑定士山口将史
価格26,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人口減や地域経済の低迷から住宅需要は依然低調で、市場滞留期間の長期化傾向は変わっておらず、需給は弱含み傾向で推移している。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地域である。特段の変動要因は見られず、当面現状通り推移するものと予測する。人口減や高齢化等により需給は弱含みで、地価は微減傾向が継続していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は宮津市及び隣接する与謝野町内の既成住宅地域。需要者は圏域内の居住者等地縁的選好性が高い個人が中心的であり圏域外からの移転需要は弱い。近隣地域は鉄道駅徒歩圏内に存するなど比較的利便性に優る住宅地域であるが、市内人口の減少傾向等もあり住宅需要は依然弱く、需給は緩慢な状態で市場滞留期間は長期化傾向にある。市場での中心価格帯は、新築戸建住宅で2，000万円程度が多く見られる。
一般的要因当市人口は減少傾向。京都縦貫道の全線開通等で観光業は好調を維持しているが地元経済への波及は限定的で、全般的な需要の回復には至っていない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度5355767
北緯 135度1955665

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

京都府宮津市字須津小字黍１６２３番京都府宮津市字日ケ谷小字立テ１９４１番京都府宮津市字里波見小字浜田１０６番外京都府宮津市字日置小字桑田２８１７番京都府宮津市字喜多小字家ノ横１１４７番京都府宮津市字上司１３４０番京都府宮津市字由良小字浜頭２６６７番京都府宮津市字難波野小字宮ノ下６番１京都府宮津市字滝馬小字横田８３番１６京都府宮津市字里波見小字濱田１０４番３京都府宮津市字大島小字サエン２２４番外２筆京都府宮津市字喜多小字鳥ヶ尾１４３１番５京都府宮津市字石浦小字関５２１番京都府宮津市字日ヶ谷小字立１９７０番京都府宮津市字文珠３３９番京都府宮津市字喜多小字家１１５８番京都府宮津市字小寺小字セド８７２番外２筆京都府宮津市字由良小字上良１０２６番外２筆京都府宮津市字溝尻小字中地２９３番１外１筆京都府宮津市字鶴賀小字鶴賀町２０５９番８京都府宮津市字獅子崎小字問屋町１０８番２０外１筆京都府宮津市字鶴賀小字鶴賀町２０６６番５７

参考：近隣駅の地価相場

宮津駅(地価相場 22,400円/㎡)宮村駅(地価相場 36,700円/㎡)天橋立駅(地価相場 28,550円/㎡)喜多駅(地価相場 36,700円/㎡)栗田駅(地価相場 22,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード