宮城県仙台市宮城野区新田２丁目２０７番２(東仙台駅・苦竹駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
75,600円
2017年01月01日に行った宮城県仙台市宮城野区新田２丁目２０７番２(宮城県仙台市宮城野区新田２−２０−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を75,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県仙台市宮城野区新田２丁目２０７番２ |
| 住居表示 | 新田２−２０−１１ |
| 価格 | 75,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東仙台、460m |
| 地積 | 158㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
沓澤振作氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 沓澤振作 |
|---|---|
| 価格 | 76,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因による需給への影響は特に認められない。 |
| 地域要因 | 周辺地域との道路の連絡性がやや劣るが、利便性の大きい地域で、新田東駅周辺を中心に需要が根強い。 |
| 地域要因の将来予測 | 周辺地域との連絡性がやや劣るものの、駅、商業施設等への接近等で生活利便性の大きい地域であり、今後とも需要は堅調に推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は宮城野区のうち、JR駅に比較的近い住宅地域一円である。市場参加者は主に仙台市宮城野区在住の第一次取得者で、買換え層も含まれる。東側隣接の新田東地区には商業施設が多く立地しており生活利便性が大きいため、住宅ローンの低金利を背景に需要は堅調に推移している。市場での中心となる価格帯は、160㎡程度の更地で1，200万円程度で、建物を新築すると、2，700∼3，200万円程度になる。 |
| 一般的要因 | 沿岸部からの移転需要は終息しているが、低金利を背景に新築住宅需要や中古アパートへの投資需要は堅調に推移している。 |
青田令子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 青田令子 |
|---|---|
| 価格 | 75,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 南西側道路で、日照、通風等居住の快適性が上である。これによる選好性の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 街路がやや狭く、住宅等が密集しているが、最寄駅に近いなど、利便性に優れ、堅調な住宅地需要に牽引され地価は微増傾向を維持している。 |
| 地域要因の将来予測 | 交通接近性に優位性をもつ熟成した既成住宅地域で、震災以降、継続する宅地需要により地価は微増傾向を維持している。当面同傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は宮城野区北東部、JR東北本線及び仙石線沿線の住宅地域。需要者の中心は宮城野区及びその周辺の居住者である。JR沿線の住宅地の需要は底堅い。東側の仙台市新田東土地区画整理事業による新田東地区の発展、「小鶴新田」駅を中心に大型商業施設が進出し、宮城野区総合体育施設等も整備されるなど、当該地域の生活利便性により優位性は高い。土地は1，200万円程度、新築の戸建分譲は3，200万円前後が取引の中心と判断される。 |
| 一般的要因 | 被災地からの移転需要は落着いてきたが、一般的な住宅需要は引き続き底堅く、上昇傾向が続いている。ただし立地条件により選別化も見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度2773045 北緯 140度923205 |
参考：該当物件周辺マップ
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宮城県仙台市宮城野区原町苦竹字樋下上２８１番１外宮城県仙台市宮城野区福田町１丁目１６４番１２宮城県仙台市宮城野区館町１丁目５番７宮城県仙台市宮城野区東仙台７丁目７番１０５宮城県仙台市宮城野区小鶴１丁目２８番３宮城県仙台市宮城野区高瀬町７番８宮城県仙台市宮城野区日の出町１丁目１番９宮城県仙台市宮城野区燕沢１丁目１１１番２７宮城県仙台市宮城野区東仙台１丁目２１０番６外宮城県仙台市宮城野区苦竹１丁目６番１宮城県仙台市宮城野区新田４丁目１０５番７宮城県仙台市宮城野区原町５丁目１１２番１３
参考：近隣駅の地価相場
東仙台駅(地価相場 66,500円/㎡)苦竹駅(地価相場 75,600円/㎡)小鶴新田駅(地価相場 67,550円/㎡)陸前原ノ町駅(地価相場 75,600円/㎡)宮城野原駅(地価相場 121,000円/㎡)福田町駅(地価相場 69,150円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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