栃木県下都賀郡壬生町本丸２丁目１５６４番４(壬生駅・野州大塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
33,700円
2017年01月01日に行った栃木県下都賀郡壬生町本丸２丁目１５６４番４(栃木県下都賀郡壬生町本丸２−１３−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 栃木県下都賀郡壬生町本丸２丁目１５６４番４ |
| 住居表示 | 本丸２−１３−１５ |
| 価格 | 33,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 壬生、600m |
| 地積 | 390㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
大山賢氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大山賢 |
|---|---|
| 価格 | 33,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 町中心部の既成住宅地域内にあり、地域要因に特段の変動は見られないが、雑然とした地域環境下にあり、需要は未だ弱含みの状態にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 町の中心市街地の一角に位置する一般住宅が建ち並ぶ熟成度の高い地域であり、今後も現状の居住環境を維持していくものと予測する。選別化の影響もあり、地価はやや弱含み傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR宇都宮線・東武宇都宮線沿線で、壬生町及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は、町内在住者及び通勤者が多いものの、圏外からの需要も見られる。中心市街地の雑然とした既成住宅地域であり、需給動向は周辺の区画整理地や新規分譲地などの優良宅地との競合から弱含みである。需要者層は若年化の傾向にあり、取引の中心は、土地200∼300㎡前後で600∼1，000万円程度、新築戸建で2，000∼2，500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 壬生町の人口は概ね横這い傾向にあり、町内各所に分譲地の供給が見受けられ、地価の下落幅は若干縮小傾向にある。 |
小岩圭一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小岩圭一 |
|---|---|
| 価格 | 33,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 街路条件等の劣る市街地中心部の既成住宅地域で格別の変動はない。区画整理済の住宅地や新興分譲地との競合により、需要は弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 町中心部のやや街路条件の劣る旧来からの住宅地域である。周辺においては小規模開発等が散見されるが、地域内は開発機運にやや乏しく、格別の変動要因等は無いことから、当面は現状程度で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、東武宇都宮線及びJR宇都宮線沿線の住宅地域の圏域。需要者は町内居住者のほか周辺市町へ通勤する一次取得者が中心で、圏外からの転入も比較的多い。中心部の既成市街地として概ね熟成しているが、区画整理や民間開発による新興分譲地等との競合により選別化の対象となっており需要は弱含みで推移している。土地は200㎡∼330㎡前後で、600∼1，000万円前後、新築戸建物件で2，000∼2，500万円前後が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 総人口は概ね横這い、生産年齢人口はやや減少傾向で推移している。小規模開発等を中心に宅地分譲は続いており、供給はやや過剰傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度4234247 北緯 139度7995965 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
壬生駅(地価相場 37,300円/㎡)野州大塚駅(地価相場 33,900円/㎡)国谷駅(地価相場 37,350円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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