栃木県下都賀郡壬生町大字壬生甲字車塚３４５３番１外(壬生駅・野州大塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


14,500円

2017年01月01日に行った栃木県下都賀郡壬生町大字壬生甲字車塚３４５３番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,500円/㎡としました。

栃木県下都賀郡壬生町大字壬生甲字車塚３４５３番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県下都賀郡壬生町大字壬生甲字車塚３４５３番１外
住居表示 
価格14,500円/㎡
交通施設、距離壬生、1,900m
地積470㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅が多く見られる住宅地域
前面道路の状況西4.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

大山賢氏による調査レポート

不動産鑑定士大山賢
価格14,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道背後の農家住宅、一般住宅が散在する地域であるが、農村色が強く地域的な変化は見られず、需要は依然として弱含み傾向が続いている。
地域要因の将来予測国道背後に農家住宅、一般住宅等が散在する地域であり、地域的変化はさほど期待し難く、今後も暫くの間は同様の推移を辿るものと思料され、地価は若干の下落傾向が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、壬生町及び周辺市町の市街化調整区域全域。需要者の中心は、圏内在住の農業従事者等が大部分であり、圏外からの需要は少ない。需給動向は、市街化調整区域内に位置し行政的な制約が強く農家住宅が散在する地域であり、国道背後に位置するとはいえ、地域的変化に乏しく、需給共に極めて少ない状況にある。市街化調整区域内宅地の取引は特殊な事情が多くばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
一般的要因壬生町の人口は概ね横這い傾向にあり、町内各所に分譲地の供給が見受けられ、地価の下落幅は若干縮小傾向にある。

深澤昌治氏による調査レポート

不動産鑑定士深澤昌治
価格14,500円/㎡
個別的要因 個別的要因に格別の変動はない。
地域要因 当該地域に格別の変動要因はないが、市街地の価格下落の影響を受け、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測 農家住宅・一般住宅の見られる農村集落地域であり、格別の変動要因はないので、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価は市街地の下落傾向を受け弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、壬生町及びその周辺市町の調整区域内に存する集落地域を圏域とする。需要者の中心は地縁的選好性を有する農業従事者等が殆どであり、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該地域は国道背後の農地の中の農家集落地域であり、供給自体が少なく、需要も地域的に限定される傾向を有しており、需要は弱含みである。中心価格帯は、取引が少なく総額の把握は困難性を有するが、単価は15，000円／㎡前後である。
一般的要因 壬生町を含む周辺市町における区画整理事業及び開発分譲による供給圧力が強く、地価は下落傾向にあり、価格競合・選別化が進行している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度422407
北緯 139度804954

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

栃木県下都賀郡壬生町大字壬生甲字郷社前３２７番３栃木県下都賀郡壬生町大字藤井字星ノ宮坪２７３６番栃木県下都賀郡壬生町駅東町５１１番３栃木県下都賀郡壬生町本丸２丁目１５６４番４栃木県下都賀郡壬生町中央町１３０４番２栃木県下都賀郡壬生町大字壬生乙字吾妻原３５４９番１栃木県下都賀郡壬生町表町１９２８番２栃木県下都賀郡壬生町大字壬生丁字六美１１７番１７栃木県下都賀郡壬生町落合１丁目１８番３１栃木県下都賀郡壬生町本丸１丁目３２６３番２３外１筆栃木県下都賀郡壬生町緑町２丁目１０２２番１７０

参考：近隣駅の地価相場

壬生駅(地価相場 37,300円/㎡)野州大塚駅(地価相場 33,900円/㎡)国谷駅(地価相場 37,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード