栃木県下都賀郡壬生町大字壬生丁字六美２１７番６０(壬生駅・野州大塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,900円

2017年01月01日に行った栃木県下都賀郡壬生町大字壬生丁字六美２１７番６０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,900円/㎡としました。

栃木県下都賀郡壬生町大字壬生丁字六美２１７番６０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県下都賀郡壬生町大字壬生丁字六美２１７番６０
住居表示 
価格39,900円/㎡
交通施設、距離おもちゃのまち、1,100m
地積170㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ小学校に近い住宅地域
前面道路の状況南5.8m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊矢野忠寿氏による調査レポート

不動産鑑定士伊矢野忠寿
価格40,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因住宅地として熟成が進んでおり、若干の空き地もみられるが、地域要因に変動は無い。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地であるが、空き地も散見される。商業地にも近く、今後も熟成を続けるものと思料される。
市場の特性同一需給圏は壬生町及び周辺市町において住居系の用途に供されている地域と判断した。需要者の中心は壬生町及び周辺市町居住者である。地域要因に大きな変化は無いが、同一需給圏内では土地区画整理事業地内や新規分譲により良好な住宅地が供給されているため、古さを感じさせる対象地域の地価は若干下落傾向である。土地は500∼1，000万円程度、新築の戸建は2，000∼2，500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因人口は横ばいで老齢化率は県平均より低い。区画整然とした住宅地の需要は堅調であるが、既存の地域では弱含みである。

増山裕司氏による調査レポート

不動産鑑定士増山裕司
価格39,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因やや古い分譲住宅地域であり、大きな変動要因は見られない。宅地の競合、選別化により、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測周辺には複合店舗や小学校が存し、利便性は良好であるが、やや古い分譲住宅地域である。新規供給による住宅地との競合等もあり、地価は弱含みで推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は東武宇都宮線及びJR宇都宮線沿線で壬生町及び周辺の住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者及び通勤者で一次取得者が中心であり、同一需給圏外からの流入も見られる。新興の土地区画整理地や開発分譲地に需要が強く、土地の競合、選別化により、既成住宅地の需要は弱含みである。土地は総額で600万円∼1，000万円程度、新築の戸建物件では2，000万円∼2，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因壬生町の人口は概ね横ばい傾向にある。区画整理、開発分譲による宅地供給がやや多く見られ、地価は弱含みである。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度422407
北緯 139度804954

参考：該当物件周辺マップ

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栃木県下都賀郡壬生町大字藤井字星ノ宮坪２７３６番栃木県下都賀郡壬生町駅東町５１１番３栃木県下都賀郡壬生町大字壬生丁字六美２１７番６０栃木県下都賀郡壬生町本丸２丁目１５６４番４栃木県下都賀郡壬生町中央町１３０４番２栃木県下都賀郡壬生町大字壬生乙字吾妻原３５４９番１栃木県下都賀郡壬生町表町１９２８番２栃木県下都賀郡壬生町大字壬生丁字六美１１７番１７栃木県下都賀郡壬生町落合１丁目１８番３１栃木県下都賀郡壬生町本丸１丁目３２６３番２３外１筆栃木県下都賀郡壬生町緑町２丁目１０２２番１７０

参考：近隣駅の地価相場

壬生駅(地価相場 37,300円/㎡)野州大塚駅(地価相場 33,900円/㎡)国谷駅(地価相場 37,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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