栃木県下都賀郡壬生町駅東町５１１番３(壬生駅・国谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,100円

2017年01月01日に行った栃木県下都賀郡壬生町駅東町５１１番３(栃木県下都賀郡壬生町駅東町２４−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,100円/㎡としました。

栃木県下都賀郡壬生町駅東町５１１番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県下都賀郡壬生町駅東町５１１番３
住居表示駅東町２４−５
価格38,100円/㎡
交通施設、距離壬生、420m
地積224㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況東6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊矢野忠寿氏による調査レポート

不動産鑑定士伊矢野忠寿
価格38,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因区画整理事業地で熟成しており、地域要因に変動は無い。住宅地として環境が良好のため、需要は堅調である。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地で熟成は完了している。品等の良い分譲住宅地であり、需給ともに堅調で、今後も現状を維持するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は壬生町及び周辺市町において住居系の用途に供されている地域と判断した。需要者の中心は壬生町及び周辺市町居住者である。地域要因に大きな変化は無いが、同一需給圏内では土地区画整理事業地内や新規分譲により良好な住宅地が供給されているため、対象地域の地価は弱含みである。土地は500∼1，000万円程度、新築の戸建は2，000∼2，500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因人口は横ばいで老齢化率は県平均より低い。区画整然とした住宅地の需要は堅調であるが、既存の地域では弱含みである。

森田信也氏による調査レポート

不動産鑑定士森田信也
価格38,000円/㎡
個別的要因当要因に変動はない。
地域要因熟成しており、安定的に推移している。当駅圏内北西部の区画整理事業は完了し、販売も比較的好調である。
地域要因の将来予測 区画整理により戸建住宅の建ち並住宅団地。街区・住環境とも良好な地域で、現状維持的に推移するものと予測するが、今後住民の高齢化は懸念事項。地価の動向は概ね町全体の動向同様なものと思料する。
市場の特性 同一需給圏は東武宇都宮線及びJR宇都宮線沿線の住宅地域一円の圏域。需要者は当町及び周辺市町に居住する30∼40歳代の一次取得者が中心で、圏外からの流入も若干見られる。需給は区画整理地や中小規模の分譲地に集中しており、条件の劣る地域においては選別が厳しくなっている。取引価格帯の中心は、土地物件は面積200∼250㎡前後で7百万円台∼1千万円弱程度、新築戸建物件は同程度の規模で1千万円台後半∼2千万円台前半程度。
一般的要因人口は概ね横ばいである。今年度の新設住宅着工戸数は今のところ3年ぶりの水準に回復。土地取引件数は好調だった昨年より減だが、一昨年並み。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度4239221
北緯 139度808054

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

壬生駅(地価相場 37,300円/㎡)国谷駅(地価相場 37,350円/㎡)野州大塚駅(地価相場 33,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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