新潟県新潟市南区新生町１丁目１０９７番３３(矢代田駅・田上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,200円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市南区新生町１丁目１０９７番３３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,200円/㎡としました。

新潟県新潟市南区新生町１丁目１０９７番３３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市南区新生町１丁目１０９７番３３
住居表示 
価格18,200円/㎡
交通施設、距離矢代田、4,200m
地積142㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の建ち並ぶ郊外の住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

立川健三氏による調査レポート

不動産鑑定士立川健三
価格18,200円/㎡
個別的要因地域内における標準的な画地であり、特段の優劣は認められない。個別的要因に変動はない。
地域要因市街地から離れた中規模住宅団地であるが、北部地域で割安感のある新規分譲地が供給されていること等から、市場競争力は低下している。
地域要因の将来予測市街地から離れた中規模住宅団地であり、今後も現在の地域環境が維持されるものと予測される。白根地区北部で割安な分譲地が供給されており、価格優位性が低下していることから、地価は今後も下落基調と予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧白根市郊外及び近郷の価格水準低位の住宅地域一円。需要者は、南区在住者やその地縁者等が中心である。同圏内の農家集落内や市街地外縁部で小中規模開発された分譲地と代替競争関係にある。条件の優る割安な分譲地との競合や、市街地から離れ利便性が劣ること等から、宅地需要は弱含みで推移している。土地は300万円前後、新築戸建物件は2000万円以内の物件が需要の中心となっている。
一般的要因南区の人口は減少、世帯数は増加傾向にある。宅地需要は全般に力強さを欠いており、不動産市場はやや弱含みである。

滝澤真史氏による調査レポート

不動産鑑定士滝澤真史
価格18,200円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動要因はない。
地域要因平成23年3月に市街化調整区域に編入され、今後の面的発展は期待できなくなった。一次取得層の購買力は余り改善されておらず、地価は依然下落。
地域要因の将来予測旧白根市の郊外で造成開発された団地内の住宅地域で、空き区画は殆どない。国道8号背後を中心に供給される、規模と総額とを抑えた新規分譲地に比較し、市場性が劣ることは否めない。今後も地価水準は弱含みに推移。
市場の特性同一需給圏は、南区のうち、近郊ないし郊外に位置する比較的新興の住宅地域一円で、殆どが市街化調整区域の指定を受ける。需要者の中心は、区内に居住・通勤する一般所得層で、外部からの転入は限定的。県内景気は緩やかな回復基調が続くが、人口減等の悪影響から需給関係は依然軟調で、規模と総額とを抑えた取引が目立つ。市場の中心価格帯は、土地が150㎡前後で250∼300万円程度、新築の戸建で2000万円が上限。
一般的要因当区は人口微減、世帯数増加。取引件数・建築着工は消費増税の再延期等で減少傾向。住宅地の地価は既成市街地で下落続くが新興団地では値頃感も。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度7505616
北緯 139度0563187

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市秋葉区新保字雁巻１２番３新潟県新潟市秋葉区小須戸字町浦３６２７番新潟県新潟市秋葉区小向字苗代１８０２番新潟県新潟市秋葉区秋葉１丁目３６５４番１５新潟県新潟市秋葉区金沢町４丁目１００６番２新潟県新潟市秋葉区小向字苗代１８０２番新潟県新潟市南区新生町１丁目１０９７番３３

参考：近隣駅の地価相場

矢代田駅(地価相場 20,800円/㎡)田上駅(地価相場 18,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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