新潟県新潟市秋葉区小須戸字町浦３４７３番１(矢代田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


20,800円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市秋葉区小須戸字町浦３４７３番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,800円/㎡としました。

新潟県新潟市秋葉区小須戸字町浦３４７３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市秋葉区小須戸字町浦３４７３番１
住居表示 
価格20,800円/㎡
交通施設、距離矢代田、3,500m
地積309㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に店舗等が見られる住宅地域
前面道路の状況北西9.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

新井俊一氏による調査レポート

不動産鑑定士新井俊一
価格20,800円/㎡
個別的要因特に変動は無い。
地域要因かつては店舗併用住宅も見られたが、徐々に減少し一般住宅が中心となりつつある。
地域要因の将来予測かつては商店街としての性格が強かったが、周囲の商店街の衰退に伴い住宅地化が進んでいる。今後もこの傾向が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は、旧小須戸町及びその周辺の住宅地域である。地元の居住者又は縁故関係者による自己居住目的での土地需要が中心であり、外部からの流入は少ない。土地は総額で500∼700万円程度が取引の中心価格帯となっている。賃貸アパート等も見られるがごく一部であり賃貸市場が熟成しているとは言えない。
一般的要因秋葉区の人口は横這い∼微減で推移している。景気は回復傾向にあるが地方部では未だ停滞が続いている。

岸本卓也氏による調査レポート

不動産鑑定士岸本卓也
価格20,700円/㎡
個別的要因 個別的要因に特段の変動はない。
地域要因 高齢化が進んでおり、新規の土地需要も少ないため弱含みである。
地域要因の将来予測 少子高齢化が進行する住宅地であり、住環境は現状のまま推移すると予測され、地価水準の下落傾向も継続すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、新潟市のうち、秋葉区及びその周辺にわたる集落地域。需要者の中心は、秋葉区をはじめ新潟市内及び周辺市町村に居住する者である。集落内に存するため地縁的選好性が強い地域であり、需要は弱含みで推移している。付近の類似地域等においても取引件数が少ない上に取引される画地規模も様々であるため、中心価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因 区内の人口は微減であり、新潟市の中心部に近い区の北部に不動産取得需要が集中しており、既存の住宅地は弱含みである。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度75692230000001
北緯 139度067834

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

矢代田駅(地価相場 20,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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