新潟県新潟市秋葉区小向字苗代１８０２番(矢代田駅・田上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


8,430円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市秋葉区小向字苗代１８０２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を8,430円/㎡としました。

新潟県新潟市秋葉区小向字苗代１８０２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市秋葉区小向字苗代１８０２番
住居表示 
価格8,430円/㎡
交通施設、距離矢代田、4,000m
地積825㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅の中に農地等が見られる農村住宅地域
前面道路の状況南東7.0m市道
その他の接面道路南西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

岸本卓也氏による調査レポート

不動産鑑定士岸本卓也
価格8,450円/㎡
個別的要因 個別的要因に特段の変動はない。
地域要因 高齢化が進んでおり、新規の土地需要も少ないため弱含みである。
地域要因の将来予測 農家住宅を中心とした住宅地域であり、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと考えられるが、人口の減少、高齢化の進行等により地価は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、新潟市のうち秋葉区を中心とした集落地域。需要者の多くは、秋葉区をはじめ新潟市内及び周辺市町村に居住する者である。集落内における居住者数が少ない上に地縁的選好性が強い地域であり、需要は弱含みで推移している。取引件数が少ない上に規模も様々であるため、中心価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因 区内の人口は微減であり、新潟市の中心部に近い区の北部に不動産取得需要が集中しており、既存の住宅地は弱含みである。

新井俊一氏による調査レポート

不動産鑑定士新井俊一
価格8,400円/㎡
個別的要因特に変動は無い。
地域要因郊外の農家住宅地では高齢化、人口減少が進んでおり、不動産の取引や需要はかなり少ない。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の農家住宅地域であり、特に発展は見込めず、当面現状のまま推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、新潟市秋葉区の郊外に所在する住宅地域で、特に旧小須戸町内の農家住宅地域と代替・競争関係が認められる。近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅を中心とした住宅地で、地元居住者の縁故関係等以外による需要は期待しにくい。不動産の取引はかなり少なく、特に中心となる価格帯は存しない。
一般的要因秋葉区の人口は横這い∼微減で推移している。景気は回復傾向にあるが地方部では未だ停滞が続いている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生畑,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度7429463
北緯 139度0695238

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市秋葉区新保字雁巻１２番３新潟県新潟市秋葉区小須戸字町浦３６２７番新潟県新潟市秋葉区小向字苗代１８０２番新潟県新潟市秋葉区金沢町４丁目１００６番２新潟県新潟市秋葉区小向字苗代１８０２番新潟県新潟市南区新生町１丁目１０９７番３３新潟県新潟市南区新生町１丁目１０９７番３３

参考：近隣駅の地価相場

矢代田駅(地価相場 20,800円/㎡)田上駅(地価相場 18,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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