新潟県新潟市秋葉区秋葉１丁目３６５４番１５(矢代田駅・田上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,000円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市秋葉区秋葉１丁目３６５４番１５(新潟県新潟市秋葉区秋葉１−２７−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,000円/㎡としました。

新潟県新潟市秋葉区秋葉１丁目３６５４番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市秋葉区秋葉１丁目３６５４番１５
住居表示秋葉１−２７−２４
価格19,000円/㎡
交通施設、距離新津、2,500m
地積228㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の建ち並ぶ丘陵地高台の住宅地域
前面道路の状況北東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

立川健三氏による調査レポート

不動産鑑定士立川健三
価格19,000円/㎡
個別的要因地域内における標準的な画地であり、特段の優劣は認められない。個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの既成住宅地域のため地域要因に大幅な変動はないが、街路幅員が狭く連続性も劣るため、宅地需要は低調で、選好性が低下している。
地域要因の将来予測熟成した既成住宅地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移するものと予測する。街路事情が劣るため宅地需要は低調であり、地価は今後も弱含みで推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、広義には秋葉区の一般住宅地域であるが、狭義には旧新津市街地の住宅地域である。需要者は、旧新津市街地に居住・就労する一次取得者が多く、圏外からの転入者は少ない。旧新津市街地の秋葉山及びその山裾に形成された既成住宅地域は、街路事情の劣る傾斜地が大半であることから、住宅選好性が劣り、宅地需要は低調である。土地は400∼600万円程度、新築戸建物件は少ないが、2000∼2500万円程度が需要の中心と推察される。
一般的要因秋葉区の人口は微減、世帯数は増加傾向にある。一部で弱目の動きも見られるが、北部の宅地需要が比較的堅調で、市場は安定化しつつある。

岸本卓也氏による調査レポート

不動産鑑定士岸本卓也
価格19,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に特段の変動はない。
地域要因 街路条件が劣るため新規の土地需要も少なく弱含みである。
地域要因の将来予測 戸建住宅を中心とした系統連続性の劣る住宅地域であり、特段、地域要因の変化は見られず、今後も概ね現状を維持するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、新潟市のうち、秋葉区を中心とした住宅地域。需要者の多くは秋葉区をはじめ新潟市内及び周辺市町村に居住する者である。秋葉区中心部の区画整然とした住宅地においては一定の需要があるものの、街路条件の劣る住宅地について、需要は弱含みである。土地は、200∼250㎡前後、総額400∼500万円前後が多いものの、価格にばらつきがある。
一般的要因 区内の人口は微減であり、新潟市の中心部に近い区の北部に不動産取得需要が集中しており、既存の住宅地は弱含みである。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生畑,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度7429463
北緯 139度0695238

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県新潟市秋葉区新保字雁巻１２番３新潟県新潟市秋葉区小須戸字町浦３６２７番新潟県新潟市秋葉区小向字苗代１８０２番新潟県新潟市秋葉区秋葉１丁目３６５４番１５新潟県新潟市秋葉区金沢町４丁目１００６番２新潟県新潟市南区新生町１丁目１０９７番３３新潟県新潟市南区新生町１丁目１０９７番３３

参考：近隣駅の地価相場

矢代田駅(地価相場 20,800円/㎡)田上駅(地価相場 18,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード