新潟県新潟市秋葉区小須戸字町浦３６２７番(矢代田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,100円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市秋葉区小須戸字町浦３６２７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,100円/㎡としました。

新潟県新潟市秋葉区小須戸字町浦３６２７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市秋葉区小須戸字町浦３６２７番
住居表示 
価格26,100円/㎡
交通施設、距離矢代田、3,000m
地積208㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗に住宅が介在する商業地域
前面道路の状況東11.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

新井俊一氏による調査レポート

不動産鑑定士新井俊一
価格26,100円/㎡
個別的要因特に変動は無い。
地域要因地域要因に特に大きな変動要素は無いが、商業地としては衰退気味での推移が続いている。
地域要因の将来予測旧小須戸町の中心部に位置する商店街であり、県道沿いに中小規模の小売店舗等が数多く存するが、空き店舗、空地も見られ、商業地としては衰退気味での推移が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は、秋葉区内の商業地域及び混在地域全般であるが、このうち特に旧小須戸町中心部の小規模店舗、併用住宅を中心とする商店街の地域と代替・競争関係が認められる。主な需要者は地元の居住者、個人事業主であり、外部からの流入は少ない。取引価格は規模、立地によりまちまちで、中心となる価格帯は特に無い。賃貸アパート等も見られるがごく一部であり、賃貸市場が熟成しているとは言えない。
一般的要因秋葉区の人口は横這い∼微減で推移している。景気は回復傾向にあるが地方部では未だ停滞が続いている。

岸本卓也氏による調査レポート

不動産鑑定士岸本卓也
価格26,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に特段の変動はない。
地域要因 地域要因に特段の変化は無いが、空き店舗は目立ち、商店主の高齢化が進行しており、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測 小須戸地区の商業地であるが、客足は区内、及び隣接区へ進出した大型店舗等へ流出しており、地価水準の下落傾向は継続すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、主として秋葉区及びその周辺地域における商業地域。店舗、事務所、小売店が多く、需要者はこれらを経営する個人及び法人等が中心である。中心部の空洞化、大型郊外店舗への顧客流出の影響により、需要は弱含みで推移している。取引が少ない上に取引される規模も様々であるため、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因 区内、及び隣接区に立地する大型商業施設への顧客流出により、既存の商店街の空洞化は進んでいる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度75692230000001
北緯 139度067834

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県新潟市秋葉区新保字雁巻１２番３新潟県新潟市秋葉区小向字苗代１８０２番新潟県新潟市秋葉区秋葉１丁目３６５４番１５新潟県新潟市秋葉区金沢町４丁目１００６番２新潟県新潟市秋葉区小向字苗代１８０２番新潟県新潟市南区新生町１丁目１０９７番３３新潟県新潟市南区新生町１丁目１０９７番３３

参考：近隣駅の地価相場

矢代田駅(地価相場 20,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード