新潟県新潟市秋葉区新保字雁巻１２番３(矢代田駅・田上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,000円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市秋葉区新保字雁巻１２番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,000円/㎡としました。

新潟県新潟市秋葉区新保字雁巻１２番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市秋葉区新保字雁巻１２番３
住居表示 
価格26,000円/㎡
交通施設、距離矢代田、2,400m
地積391㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況公共施設に近い中規模一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況南東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

新井俊一氏による調査レポート

不動産鑑定士新井俊一
価格26,000円/㎡
個別的要因特に変動は無い。
地域要因郊外の一般住宅地域で、特に大きな変動要素は無い。
地域要因の将来予測秋葉区郊外の既存の住宅地であり、一般住宅、店舗併用住宅が建ち並んでいる。周囲には空地、農地も散見されるが、特に大規模な宅地の供給等は予定されておらず、当面現環境のまま推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、旧小須戸町及びその周辺の住宅地域である。地元の居住者又は縁故関係者による自己居住目的での土地需要が中心であり、外部からの流入は期待しにくい。土地の取引は件数自体少ないが、概ね400㎡で1000万円程が中心的な価格帯である。周囲に一部賃貸アパート等も見られるが数はかなり少なく、賃貸市場が熟成しているとは言えない。
一般的要因秋葉区の人口は概ね横這い∼微減で推移している。景気は回復傾向にあるが地方部では未だ停滞が続いている。

岸本卓也氏による調査レポート

不動産鑑定士岸本卓也
価格26,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に特段の変動はない。
地域要因 未だ本格的な景気回復には至っておらず、郊外の宅地需要はやや弱含みである。
地域要因の将来予測 戸建住宅を中心とした小須戸地区の住宅地域であり、特段、地域要因の変化は見られず、今後も概ね現状を維持するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、新潟市のうち、秋葉区及びその周辺にわたる住宅地域。需要者の中心は秋葉区をはじめ新潟市内及び周辺市町村に居住する者である。秋葉区中心部の区画整然とした住宅地においては一定の需要があるものの、郊外の住宅地について、需要は弱含みである。土地は、400㎡前後、総額1100万円前後が多いものの、取引される価格にばらつきがある。
一般的要因 区内の人口は微減であり、新潟市の中心部に近い区の北部に不動産取得需要が集中しており、既存の住宅地は弱含みである。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度7537673
北緯 139度0737421

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

矢代田駅(地価相場 20,800円/㎡)田上駅(地価相場 18,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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