兵庫県神戸市垂水区五色山１丁目１２８４番４(垂水駅・霞ヶ丘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


180,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市垂水区五色山１丁目１２８４番４(兵庫県神戸市垂水区五色山１−２−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を180,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市垂水区五色山１丁目１２８４番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市垂水区五色山１丁目１２８４番４
住居表示五色山１−２−１７
価格180,000円/㎡
交通施設、距離垂水、400m
地積280㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

明井英雄氏による調査レポート

不動産鑑定士明井英雄
価格180,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境・利便性ともに良好なJR垂水駅徒歩圏の住宅地域であり、需要は底堅く推移している。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅等が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、特段の地域要因の変動はみられない。学校区が良好である等、従来から住宅地域として名声の高い地域であり、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線及び山陽電鉄本線の沿線で、概ね神戸市西部の住宅地域を包含する圏域。需要者は神戸市内の居住者が大半を占めている。最寄り駅から徒歩圏に所在し、また学校区が良好である等、従来から人気の高い住宅地域であり、需給は安定的に推移している。市場の中心となる価格帯は規模等によってまちまちで総額は把握しがたいが、土地は1㎡あたり17万円∼20万円程度、新築の戸建住宅は5，000万円前後が需要の中心となっている。
一般的要因垂水区の人口は概ね横ばい乃至やや減少傾向で推移している。垂水駅徒歩圏等の人気エリアを除き、全体的に地価はほぼ横這い傾向で推移している。

野島準一氏による調査レポート

不動産鑑定士野島準一
価格180,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因「垂水」駅から徒歩圏であるうえ根強い人気のあるいわゆる歌敷山中学校区内に位置し地価は上昇傾向にあった。
地域要因の将来予測当該地域は熟成した住宅地域で、急速な変化は見込めず、当分現状維持するものと予測する。生活水準が高位の居住者層が多い地域で実需もある程度見込めるため、地価は未だ上昇余地があるとみられる。
市場の特性同一需給圏は神戸市内のうち山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線の住宅地域。需要者の中心はほぼ神戸市内居住者である。既成住宅地域で、既存画地の規模は比較的大きく供給は画地分割による小規模な建売分譲が見られる程度である。一方、景気の減速から長期化していた市場滞留期間が戻りつつあり、実需は回復傾向にある。周辺での一般的な取引は、土地は200㎡程度で3，500万円前後、新築の戸建住宅は5，500万円前後が中心。
一般的要因昨年は購入者の希望額が区内の住宅総額を下回りがちな市況となり、取引自体は減少したが、地価への影響は軽微で総じて横這い傾向となった。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6304794
北緯 135度0495498

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

垂水駅(地価相場 180,000円/㎡)霞ヶ丘駅(地価相場 165,000円/㎡)東垂水駅(地価相場 172,000円/㎡)舞子駅(地価相場 150,000円/㎡)滝の茶屋駅(地価相場 123,500円/㎡)西舞子駅(地価相場 138,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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