静岡県焼津市浜当目２丁目５４２番(焼津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
24,400円
2017年01月01日に行った静岡県焼津市浜当目２丁目５４２番(静岡県焼津市浜当目２−８−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県焼津市浜当目２丁目５４２番 |
| 住居表示 | 浜当目２−８−２６ |
| 価格 | 24,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 焼津、1,500m |
| 地積 | 188㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の住宅が建ち並ぶ海岸に近い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
渥美正樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渥美正樹 |
|---|---|
| 価格 | 24,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はなく、規模は適正だが、津波リスクもあり需要は低調。 |
| 地域要因 | 元々地縁性も残る地域で需要は限定的だったが、海岸線に近接するため津波リスクにより需要は大きく縮小している。 |
| 地域要因の将来予測 | 海岸線及び瀬戸川河口に近接する住宅地域で、大震災による津波リスクにより住宅地需要は大きく減少し、今後もこの傾向は続くものと思われ、当分の間地価は下落するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は志太地区の住宅地域一円。需要者は市内の居住者が多く、静岡市への通勤者等も見られ、30∼40代のサラリーマンや地縁性を有する需要者が中心で、第一次取得者層が大半である。当該地区は地縁的選好性も強く他地域からの転入は少ない。また海岸線に近接し、津波浸水域に指定され津波リスクにより需要は非常に弱い。土地は400万∼1000万円で新築戸建で2500万円程度となっており、画地規模、利用は多様であり、その価格帯は広い。 |
| 一般的要因 | 津波への懸念に加え、景気の先行き不透明感や所得の伸び悩みにより、地域経済は低迷し、不動産需要は引き続き縮小している。 |
長谷川鋭治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 長谷川鋭治 |
|---|---|
| 価格 | 24,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はなく、本件標準地は近隣地域の標準的画地と格差なし。 |
| 地域要因 | 海岸に近距離の海抜の低い集落で、大震災による津波リスクにより依然住宅地需要はほとんどない。 |
| 地域要因の将来予測 | 瀬戸川河口部北岸至近の既成住宅地域のため大震災による津波リスクにより住宅地需要は依然著しく低下しており、この傾向はしばらくは継続するものと予測され、地価も当分の間は下落するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、志太地区のやや価格低位の住宅地域一円である。需要者は市内を中心とした一次取得者層であるが、浜当目地区は集落的色彩が強く、地縁選好性により他地域からの転入が少ない上に、海岸部に近く、地域一帯が推定津波浸水域に指定されて大震災による津波リスクもあり、需要は極めて少ない。土地は190㎡前後で総額400∼600万円程度、新築戸建住宅は2200万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 本市は静岡市のベッドタウンでもあるが、本市経済動向、津波リスク等によりJR西焼津駅周辺を除き住宅地需要は低迷し、地価は弱含みである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：津波 | 推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日 安政東海地震津波) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8779886 北緯 138度3298081 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
焼津駅(地価相場 66,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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