長崎県長崎市網場町４９５番５の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
46,700円
2016年01月01日に行った長崎県長崎市網場町４９５番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県長崎市網場町４９５番５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 46,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 現川、6,000m |
| 地積 | 244㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート、事務所が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
堺賢作氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 堺賢作 |
|---|---|
| 価格 | 46,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に変動は認められないが、東長崎地区における宅地の供給過剰は払拭されておらず、需要の回復までには至っていない。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外の既存住宅地域で地域的に変化はなく現状維持で推移すると予測する。郊外部における住宅団地の供給圧力が払拭されていないため、市場はやや弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、東長崎地区の住宅地域。大学に近接しているため共同住宅が多く見られ、また、漁港に近いため漁家集落に隣接する。需要者の中心は長崎市居住者であるが、共同住宅の居住者は県外からの大学生も多い。東長崎地区における宅地の供給圧力は払拭されつつあるが、需要が回復するまでには至っておらず、市場は弱含みで推移している。土地は240㎡程度で1100万円程度、新築の戸建物件は2700万円程度が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 利便性の良い高価格帯の住宅地は上昇しているのに対し、街路条件の劣る斜面地の階段道路沿いでは下落幅が大きく二極化が進んでいる。 |
宮崎英之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宮崎英之 |
|---|---|
| 価格 | 46,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 特記すべき個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 地域的には特に変動要因は認められない。長崎市東部地区の宅地の供給圧力は弱まっているが、需要の回復はまだ弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 長崎市東部の既存住宅地域で特に変動要因はなく、地域的には現状維持で推移すると予測する。地価は弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長崎市東部地区の住宅地域である。需要者の中心は、長崎市内居住者がほとんどを占める。近隣地域は大学に近接した戸建住宅、アパート等が見られる住宅地域である。東部地区における宅地供給過剰傾向は弱まったが、回復が見られる経済情勢のなかでも需要は依然として弱含みで推移している。取引の中心となる価格帯は土地が1100万円前後、新築の戸建住宅で2600万円程度である。 |
| 一般的要因 | 景気のゆるやかな回復傾向から高価格帯の不動産需要は戻りつつあるが、全般的にはまだ冷え込んでおり、回復の兆しは弱い状況にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度755725 北緯 129度9445367 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
参考：近隣駅の地価相場
引用
国土交通省鑑定評価書
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