山梨県中央市今福新田字川東４８９番外(甲斐上野駅・芦川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,300円

2017年01月01日に行った山梨県中央市今福新田字川東４８９番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,300円/㎡としました。

山梨県中央市今福新田字川東４８９番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山梨県中央市今福新田字川東４８９番外
住居表示 
価格19,300円/㎡
交通施設、距離東花輪、3,100m
地積351㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅を中心に、一般住宅も見られる住宅地域
前面道路の状況東3.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹野満氏による調査レポート

不動産鑑定士竹野満
価格19,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の農家住宅地域であり、土地取引は殆ど見られない。地縁的選好性が強く、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測農地も多く残る農家住宅地域で、地域要因に特段の変動も見られず、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は閉鎖的な土地柄で、新規転入者が見込めない地域のため弱含みで推移するものと予測した。
市場の特性同一需給圏は、市内の市街化調整区域内の農家住宅地域のほか隣接する周辺市町の農家住宅地域を含む。需要者は地縁的関係性を有する市内在住者が中心で、転入者は少ない。農業従事者が居住する市の中心部から離れた在来の住宅地域であり、集落的色彩が強い事から需要は限定的である。農家住宅地域のため画地規模の大小が大きく、取引も略皆無であるため、土地価格及び新築物件の需要の中心となる規範性のある価格帯は見い出せない状況にある。
一般的要因経済政策の影響により国内経済にも好転の兆しが見え始めているが、中央市の需給動向は、人気エリアを除き低迷している。分譲地も供給過剰気味。

森本武則氏による調査レポート

不動産鑑定士森本武則
価格19,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因釜無川沿いの市街化調整区域内の農家住宅を中心とする住宅地域で、市の中心部から離れており、低地であることから浸水被害も予想され需給は弱い。
市場の特性同一需給圏内は、市街化調整区域内の旧来からの農家住宅地域であることから中央市及び周辺市町の農家住宅等が存する地域の範囲である。典型的市場参加者は、地元に地縁、血縁関係を有する者が中心となり外部からの転入者は少ない。閉鎖的な土地柄のため外部の者が積極的に取得に動くことも少なく、また、市街化を抑制すべき地域のため、宅地需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、画地規模が大きいため土地で700万円弱である。
一般的要因人口減少下にあって、郊外の住宅街は人気が低い反面、甲府に近い住宅街や利便性のある住宅街は根強い需要が見込める。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

内水面

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生河辺・湿原・沼沢地植生,畑,水面
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5788236
北緯 138度5030633

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲斐上野駅(地価相場 29,150円/㎡)芦川駅(地価相場 29,150円/㎡)市川本町駅(地価相場 29,400円/㎡)市川大門駅(地価相場 29,400円/㎡)東花輪駅(地価相場 35,400円/㎡)小井川駅(地価相場 38,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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