福岡県柳川市三橋町蒲船津字水町５１８番４(西鉄柳川駅・矢加部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,800円

2017年01月01日に行った福岡県柳川市三橋町蒲船津字水町５１８番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,800円/㎡としました。

福岡県柳川市三橋町蒲船津字水町５１８番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県柳川市三橋町蒲船津字水町５１８番４
住居表示 
価格26,800円/㎡
交通施設、距離西鉄柳川、630m
地積250㎡
形状台形(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

齊堂忠道氏による調査レポート

不動産鑑定士齊堂忠道
価格26,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西鉄柳川駅から徒歩圏内にある既成の住宅地域だが、駅東側入口の新設等の影響は小さく、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測西鉄柳川駅土地区画整理事業の進捗等による地価への影響が見込まれるが、戸建住宅・共同住宅が混在する地域として、地価はやや弱含みで推移するものと見込まれる。
市場の特性同一需給圏は柳川市市街地に存し、戸建住宅が多く見られる住宅地域である。典型的な需要者は、市内又は近郊市町村に通勤するサラリーマン層や柳川市に地縁的選好性をもつ個人であり、不安定な経済状況により慎重に行動している。土地需要は依然として弱含みであるが、インフラの整備等による景気回復の兆しもあり、持ち直しの動きが見られる。主な取引価格帯は中規模の戸建住宅用地程度の面積で土地価格600∼700万円程度である。
一般的要因柳川市の人口は減少しており、地価も下落傾向にあるが、柳川駅の土地区画整理事業や有明沿岸道路等のインフラ整備に伴い、やや持ち直している。

小島智典氏による調査レポート

不動産鑑定士小島智典
価格26,900円/㎡
個別的要因特段の変動要因はない。
地域要因周辺で西鉄柳川駅東の区画整理や有明沿岸道路の整備など行われているが、近隣地域への影響は限定的である。地価は下げ止まり傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域である。西鉄柳川駅東側にて土地区画整理事業が進行中であり、同事業地の今後の動向が期待されるが、近隣地域においては特段の変動はない。
市場の特性同一需給圏は、柳川市内において環境条件が類似する住宅地域である。想定される需要者としては、柳川市及びその周辺に勤務するサラリーマン等が考えられる。駅東の土地区画整理事業地区については、住宅用地を中心に堅調な動きが見られる。近隣地域についても土地区画整理地に近く、地価は下落傾向にあるものの、下落率は縮小傾向にあり、底値感から下げ止まりがみられる。土地は500万円∼800万円程度が中心的な価格帯と思料される。
一般的要因地域経済において、企業収益及び雇用情勢等は依然厳しい状況にあり、地価においても住宅地・商業地とも弱含みの状態にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度1668807
北緯 130度4248232

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西鉄柳川駅(地価相場 28,300円/㎡)矢加部駅(地価相場 31,600円/㎡)徳益駅(地価相場 27,500円/㎡)蒲池駅(地価相場 31,600円/㎡)塩塚駅(地価相場 27,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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