栃木県小山市大字千駄塚字道西３６１番１０(間々田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,600円

2017年01月01日に行った栃木県小山市大字千駄塚字道西３６１番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,600円/㎡としました。

栃木県小山市大字千駄塚字道西３６１番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県小山市大字千駄塚字道西３６１番１０
住居表示 
価格27,600円/㎡
交通施設、距離間々田、3,200m
地積172㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小中規模の一般住宅が多い郊外の住宅地域
前面道路の状況南西4.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊矢野忠寿氏による調査レポート

不動産鑑定士伊矢野忠寿
価格27,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因市街地郊外の古い分譲住宅地域で、地域要因に変動は無いが、区画整理事業地など優良な住宅地域との選別化の対象となっている。
地域要因の将来予測小規模な分譲住宅地域で、背後に広がりがなく、商業施設からも離れていることから、地域としては現状を維持するものの、品等が高くないことから、今後も地位の低下が見込まれる。
市場の特性同一需給圏は小山市の市街地周辺部の住宅地域と判断した。需要者は小山市及びその周囲市町に居住する30代∼40代の一次取得者が中心であるが、同一需給圏外からの流入も見受けられる。周辺部は割安感のある宅地供給が行われており、選別化が厳しい。土地は150∼200㎡で総額500万円∼700万円程度、新築の戸建物件は2，000万円程度までが需要の中心となっている。
一般的要因景気回復傾向の中で、区画整理地や近郊の分譲地の需要は堅調な一方、人口減、高齢化が進む郊外の地域の市場は低迷している。

大山賢氏による調査レポート

不動産鑑定士大山賢
価格27,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に地域的変化は見られないものの、若干居住環境の劣る住宅地域であり、他の良質な住宅地との比較から、需要は弱い状況にある。
地域要因の将来予測国道背後に位置するが街路幅員が狭いなどやや居住環境に優れない住宅地域であり、今後とも同様の状態を維持していくものと予測する。地価は、選別化の影響から弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、小山市南部の圏域を中心とする住宅地域。需要者の中心は小山市に居住及び通勤する一次取得者層が大部分であるが圏外からの流入も見られる。需給動向は、古い分譲住宅地域に位置するため、区画整理地や新規分譲地との比較において選別が厳しくなっており、やや弱含みの状況にある。需要者層は若年化の傾向にあり、取引の中心は、土地200∼300㎡前後で500∼900万円程度、新築戸建で1，500万円∼2，500万円程度である。
一般的要因小山市の人口は横這い傾向にあり、地価上昇地点も見られるが、区画整理や分譲地による供給圧力が強く、選別化の影響は大きくなっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2811827
北緯 139度776901

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

間々田駅(地価相場 34,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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