栃木県小山市大字白鳥字中北１３０８番１(間々田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


9,200円

2016年01月01日に行った栃木県小山市大字白鳥字中北１３０８番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を9,200円/㎡としました。

栃木県小山市大字白鳥字中北１３０８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番栃木県小山市大字白鳥字中北１３０８番１
住居表示 
価格9,200円/㎡
交通施設、距離野木、4,200m
地積936㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が見られる周囲に農地の多い住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

坂本嘉男氏による調査レポート

不動産鑑定士坂本嘉男
価格9,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地から遠く離れた農家住宅地域で価格水準低いが需要供給共に少ない。
地域要因の将来予測小山市西部に位置する農家住宅が建ち並ぶ農家住宅地域で、今後とも農家住宅地域としての推移を辿るものと予測する。地域要因に変化がなく、需要も少ないことから地価水準は下落傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR宇都宮線沿線で小山市内及び周辺市町の圏域である。需要者の中心は市内及び隣接市町の居住者が大部分を占め、外部からの需要は少ない。需給動向は、集落内あるいは地縁選好性ある者が土地を求める場合が希にある。市街化区域からかなり離れ、周辺は水田地帯によって囲まれた地域要因の変化に欠けた調区内宅地を求める者は少なく、市場の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因5年間基準の栃木県の人口減少（−1．6％）に対し、人口が増加（＋1．2％）しており、高齢化率も低く住宅地に対する需要は底堅い。

櫻井基雄氏による調査レポート

不動産鑑定士櫻井基雄
価格9,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小山中心部から離れ農家住宅を主とした小規模集落地域であり、大きな変動要因は認められず、概ね現状のまま推移している。
地域要因の将来予測当該地域は市街化調整区域の小規模集落地域であり、渡良瀬遊水地、思川により他地域と分断された状況で、地域の変化は認められず今後暫くの間現状が継続するものと判断する。
市場の特性同一需給圏は小山市内及び隣接市町の圏域で、需要者の中心は当該地域に極めて地縁的選好性を有する第一次取得者等が殆どであり、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該地域は市街化調整区域に存することから供給自体が少なく、需要も地域的に限定され全般的に需給関係は弱い。取引される画地規模が一定せず総額は把握し難いが、地価水準としては、9，000円／㎡∼10，000円／㎡程度が需要の中心となっている。
一般的要因郊外の市街化調整区域における自然発生的な集落地域での実需要は利便性等の要因により少なく、不動産市場は弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生畑,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2935698
北緯 139度7653572

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

間々田駅(地価相場 34,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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