千葉県君津市下湯江字中谷方１２５２番２外(君津駅・青堀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


14,000円

2017年01月01日に行った千葉県君津市下湯江字中谷方１２５２番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,000円/㎡としました。

千葉県君津市下湯江字中谷方１２５２番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県君津市下湯江字中谷方１２５２番２外
住居表示 
価格14,000円/㎡
交通施設、距離君津、2,800m
地積984㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤正行氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正行
価格14,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅を中心とした市街化調整区域である。一部に宅地開発はみられるが、行政的制約があり、地価動向に変動はない。
地域要因の将来予測市街化調整区域の各種規制からみて、宅地転用も困難な地域で、農家住宅を中心とした既成住宅地域として、当分の間推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、君津市、木更津市、富津市にかけての市街化調整区域内の住宅地域と判定した。主たる需要者は、当該地域の居住者を中心に、周辺に地縁的・血縁的関係等を有する者が殆どである。農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、土地取引の乏しい地域である。周辺地域に戸建分譲もみられるが、行政上の規制による宅地開発の困難性から、地価は上昇しているとは言えない。農家住宅という地域の性格上、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因君津市内の住宅地は限られているため、宅地需要は市の中心から郊外へと拡大し、地価は上昇基調にある。調整区域内及び工業地域は概ね横ばい。

印東伸泰氏による調査レポート

不動産鑑定士印東伸泰
価格14,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅地域であり、新規需要は少ないが地価は底を打ち横ばい傾向で推移している。
地域要因の将来予測既存の農家住宅地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと予測される。地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、概ね君津市・木更津市・富津市内の郊外部の整備度の低い住宅地域の圏域と判断した。市場においては、地縁、血縁関係がある者による需要が大半である一方、同一需給圏外からの転入は少ない。土地取引件数は少なく、取引価格に標準性を見出しがたい為、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因市全体の人口が減少傾向にあるが、市域中心部では慢性的に過少供給の状態にある。反面、郊外部においては依然として宅地需要は弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3195042
北緯 139度8863508

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

君津駅(地価相場 38,950円/㎡)青堀駅(地価相場 21,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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