岡山県岡山市中区神下字溝越４９０番１１(東岡山駅・大多羅駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,500円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市中区神下字溝越４９０番１１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,500円/㎡としました。

岡山県岡山市中区神下字溝越４９０番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市中区神下字溝越４９０番１１
住居表示 
価格38,500円/㎡
交通施設、距離東岡山、1,200m
地積138㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

梶岡初氏による調査レポート

不動産鑑定士梶岡初
価格38,500円/㎡
個別的要因ない。
地域要因高島駅、東岡山駅周辺の住宅地も新道開設等により、ベッドタウン化が進行している。
地域要因の将来予測規模の小さい既存住宅に、工場、倉庫、空地等も見られる地域である。ベッドタウン化は近くまで波及しているが、まだ目立った動きはない。地価は今の横ばい状態から、今後はやや上昇傾向に移行するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は岡山市中区の幹線背後に位置する既存住宅地域一帯である。南北を百間川と国道250線に挟まれ、東西に広がる地域である。周辺には古い戸建住宅の外に、食品工場、ホームセンター、農地等も見られ、やや雑多な感がある。開発素地の取引も散見されるが、開発はこれからの状況にある。周辺では徐々にベッドタウン化が波及しているが、取引件数はまだ少ない。築20年前後の中古住宅は、700∼900万円が中心価格帯である。
一般的要因岡山駅前の大型店舗開設、幹線道路整備進展に伴って、地価上昇は中心部から郊外へと拡大しつつある。

德田走氏による調査レポート

不動産鑑定士德田走
価格38,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道背後の既成住宅地域で、周辺で新規のミニ開発の分譲住宅地の供給も多見されるが、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測国道背後の既成住宅地域で、周辺で新規のミニ開発の分譲住宅地の供給も多見され、また既成集落内に共同住宅等も建設され始めたが、地域要因に大きな変動はなく、現状維持で当面は推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR山陽本線「東岡山駅」等を最寄り駅とする住宅地域である。需要者は、岡山市内に勤務する一次取得者等が中心である。利便施設等との位置関係は比較的良好で、周辺でミニ開発の分譲住宅地の新規供給も多見されるが、近隣地区においては、需要はやや弱い状況にある。需要の中心となる価格帯は、土地が500万円∼800万円程度、新築の戸建物件が、2，000万円∼2，500万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあるが、米国経済の動向、中国経済の減速等の影響により、将来の景気に不透明感が窺える。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度677931
北緯 133度985489

参考：該当物件周辺マップ

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岡山県岡山市中区兼基字黒中北３７番６外岡山県岡山市中区高屋字セウ４５７番７岡山県岡山市中区雄町４５１番１０岡山県岡山市中区兼基字黒中北３７番６外

参考：近隣駅の地価相場

東岡山駅(地価相場 56,100円/㎡)大多羅駅(地価相場 49,050円/㎡)高島駅(地価相場 66,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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