滋賀県東近江市八日市町１５７番７(八日市駅・新八日市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


54,600円

2017年01月01日に行った滋賀県東近江市八日市町１５７番７(滋賀県東近江市八日市町５−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,600円/㎡としました。

滋賀県東近江市八日市町１５７番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県東近江市八日市町１５７番７
住居表示八日市町５−１６
価格54,600円/㎡
交通施設、距離八日市、600m
地積297㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上田理子氏による調査レポート

不動産鑑定士上田理子
価格54,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な規模・形状の中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。
地域要因土地利用に特段の変動はない。旧八日市市中心市街地に位置し、利便性の高い地域であるが、既存の地域であるため新規分譲地に比べると需要は弱い。
地域要因の将来予測旧八日市市内の中心市街地の既成住宅地域であり、利用状況は現状維持で推移するものと予測する。利便性の高い地域であるが古い住宅地域であるため需要はやや弱く、地価もやや弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東近江市のうち旧八日市市を中心とする住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者や通勤者で一次取得者が中心である。郊外の新規分譲は供給過剰気味であるが、八日市駅徒歩圏内の新規分譲地は希少であるため需要は底堅い。新規分譲地との比較においては、利便性が高くても既成住宅地域に対する需要者の選好はやや劣る。需要の中心となる価格帯は、単価ベースで5万円∼6万円前後と把握する。
一般的要因東近江市の人口は微減傾向にあり、高齢化が進んでいる。八日市駅や能登川駅から徒歩圏内の利便性の高い人気エリア以外の宅地需要は総じて弱い。

齊藤美絵氏による調査レポート

不動産鑑定士齊藤美絵
価格54,600円/㎡
個別的要因特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で、個別的要因に変動はない。
地域要因市街地中心部に近い既成住宅地であり、街路が狭く競争力に劣り、需要は弱含みである。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測既成住宅地域であり、特段の変動要因はなく、現状の安定した状態で推移するものと予測する。需要が限定傾向にあることから、地価は依然として下落基調であるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧八日市エリアを中心とする住宅地域。中心となる需要者は旧八日市エリアの居住者や市内への通勤者である。周辺には中規模開発や小規模開発の宅地分譲が見受けられ、本地域の競争力は劣る。市場中心価格帯は、300㎡程度の土地で1，500∼1，800万円程度、新築の戸建物件で2，500∼3，000万円程度である。
一般的要因東近江市の人口は減少傾向であり、高齢化率は進行。取引価格は横ばい∼下落傾向、取引件数は一定範囲で増減しつつ総じて減少基調。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1125917
北緯 136度2006821

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

八日市駅(地価相場 50,000円/㎡)新八日市駅(地価相場 49,500円/㎡)太郎坊宮前駅(地価相場 51,950円/㎡)長谷野駅(地価相場 49,500円/㎡)河辺の森駅(地価相場 48,400円/㎡)大学前駅(地価相場 49,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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