滋賀県東近江市建部日吉町字竹ケ鼻３９２番８(八日市駅・新八日市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


50,000円

2017年01月01日に行った滋賀県東近江市建部日吉町字竹ケ鼻３９２番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,000円/㎡としました。

滋賀県東近江市建部日吉町字竹ケ鼻３９２番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県東近江市建部日吉町字竹ケ鼻３９２番８
住居表示 
価格50,000円/㎡
交通施設、距離八日市、900m
地積362㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南6.0m私道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

服部直幸氏による調査レポート

不動産鑑定士服部直幸
価格50,000円/㎡
個別的要因規模・形状は標準的であるが、二方路且つ南向きであり、標準的画地に比べ若干競争力を有する。個別的要因に変動はない。
地域要因旧八日市市近郊の標準的な住宅団地で、住宅地としての品等は高くないものの、当該地域への引合いは堅調で、地価はほぼ底を打つ状態となっている。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概ね東近江市内旧八日市市エリアの近江鉄道沿線の住宅地域。需要者は、当該地域に地縁を有し、東近江市等に勤務する一次取得者が中心とみられる。需要は地域性が強く、近年の経済状況を反映して、物件の選別、二極化が進んだが、足踏み状態ではあるが緩やかな景気の回復傾向下、市場は全体として底堅さを見せつつある。需要の中心となる価格帯は、戸建で2，500万円前後と把握する。
一般的要因家計収入の伸び悩み、景気の先行き不透明感から、県内景気は回復基調にあるものの弱含みで推移。東近江市の人口は微減傾向。

玉瀧光氏による調査レポート

不動産鑑定士玉瀧光
価格50,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。南向きの二方路地であり、日照・通風等の居住の快適性に優れ、個別的要因に基づく競争力の程度は相対的に優れる。
地域要因東近江市の中心市街地に比較的近い一定の利便性を有する住宅地域であり、需要は概ね堅調である。地域要因に特段の変動はない。
市場の特性同一需給圏は、旧八日市市を中心とした東近江市内の住宅地域と判断した。主たる需要者は、東近江市内に居住又は勤務する30∼40歳代の住宅一次取得者である。本地域は最寄駅、商業施設等から徒歩圏内に存する住宅地域であり、一定の生活利便性を有するため需要は概ね堅調であり、本地域周辺では新規分譲も見られる。市場で中心となる価格帯は、土地単価で概ね15万円∼18万円／坪程度である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるが、停滞傾向が続いている。東近江市の人口は微減傾向にあり、高齢化が進行している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1176052
北緯 136度2031318

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

八日市駅(地価相場 50,000円/㎡)新八日市駅(地価相場 49,500円/㎡)太郎坊宮前駅(地価相場 51,950円/㎡)河辺の森駅(地価相場 48,400円/㎡)長谷野駅(地価相場 49,500円/㎡)市辺駅(地価相場 50,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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