滋賀県東近江市中小路町字上巾６７９番７外(八日市駅・新八日市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,200円

2017年01月01日に行った滋賀県東近江市中小路町字上巾６７９番７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,200円/㎡としました。

滋賀県東近江市中小路町字上巾６７９番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県東近江市中小路町字上巾６７９番７外
住居表示 
価格43,200円/㎡
交通施設、距離八日市、4,300m
地積221㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域
前面道路の状況南西6.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齊藤美絵氏による調査レポート

不動産鑑定士齊藤美絵
価格43,200円/㎡
個別的要因南西向きであることから日照等の面で優れ、個別的要因に基づく競争力の程度は相対的に強い。個別的要因に変動はない。
地域要因旧八日市エリア郊外の熟成した小規模な住宅団地。街路幅員は新興団地と同程度に広く、住環境は比較的よい。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測旧八日市エリア郊外の比較的古い住宅団地である。周辺地域では新たな宅地分譲が進み、売れ行きも堅調であるが、本地域は比較的住環境が良く、値崩れしていないことから、地価は今後横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧八日市エリアを中心とする住宅地域。中心となる需要者は旧八日市エリアの居住者や市内への通勤者である。周辺には中規模開発や小規模開発の宅地分譲が見受けられ、競争力はやや劣るが、古い団地とはいえ街路は広く、比較的住環境はよい。市場中心価格帯は、220㎡程度の土地で1，000万円前後、新築の戸建物件で2，000∼2，500万円程度である。
一般的要因東近江市の人口は減少傾向であり、高齢化率は進行。取引価格は横ばい∼下落傾向、取引件数は一定範囲で増減しつつ総じて減少基調。

服部直幸氏による調査レポート

不動産鑑定士服部直幸
価格43,200円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模等の中間画地であるが、方位において優位性があり、標準的画地に比べ若干競争力を有する。個別的要因に変動はない。
地域要因需給に影響を及ぼす要因の変動は特に認められず、地域要因は現況のまま推移していくものと予測する。
地域要因の将来予測戸建住宅地域として熟成している地域であり、大きな要因変動は認められず、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。地価は横這い傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、東近江市内八日市地区の住宅地域である。需要者の中心は、市内居住者及び市内企業への通勤者層である。近隣地域は、駅徒歩圏外の住宅地域であるが、周辺で宅地開発も活発で、一次取得者層を中心に需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、200㎡程度の土地で900万円∼1，000万円、新築戸建で2，500万円前後程度と把握する。
一般的要因家計収入の伸び悩み、景気の先行き不透明感から、県内景気は回復基調にあるものの弱含みで推移。東近江市の人口は微減傾向。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1124558
北緯 136度2077649

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

八日市駅(地価相場 50,000円/㎡)新八日市駅(地価相場 49,500円/㎡)太郎坊宮前駅(地価相場 51,950円/㎡)長谷野駅(地価相場 49,500円/㎡)河辺の森駅(地価相場 48,400円/㎡)大学前駅(地価相場 49,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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