滋賀県東近江市八日市緑町３４番２(八日市駅・新八日市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


58,700円

2017年01月01日に行った滋賀県東近江市八日市緑町３４番２(滋賀県東近江市八日市緑町３−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を58,700円/㎡としました。

滋賀県東近江市八日市緑町３４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県東近江市八日市緑町３４番２
住居表示八日市緑町３−３
価格58,700円/㎡
交通施設、距離八日市、1,400m
地積224㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、医院等が建ち並ぶ市役所に近い住宅地域
前面道路の状況北8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小西靖則氏による調査レポート

不動産鑑定士小西靖則
価格58,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な規模・形状の中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的である。
地域要因土地利用に特段の変動は無い。旧八日市市街地外縁部に位置し、人口は微増傾向にある。利便性・環境とも良好なため、安定した需要が見込まれる。
地域要因の将来予測官庁街背後に戸建住宅、共同住宅、医院等が混在する地域であり、当面の間現状を維持するものと予測される。利便性の高い地域であり、地価はほぼ横ばい傾向にある。
市場の特性同一需給圏は東近江市のうち旧八日市市を中心とした範囲の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住している者や勤務先を有する者が中心である。旧八日市市市街地の中心部に近い住宅地域であり、利便性・快適性に優ることから需給は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地総額で1300万円程度が標準と判断される。
一般的要因東近江市の人口は減少傾向にあるが、旧八日市市街地の外縁部では新興住宅地開発により人口が増加するドーナツ化現象がみられる。

上田理子氏による調査レポート

不動産鑑定士上田理子
価格58,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な規模・形状の中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。
地域要因土地利用に特段の変動はない。旧八日市市の中心市街地近くに位置し、各種施設に近接し、利便性が高く居住環境は良好で、宅地需要は底堅い。
地域要因の将来予測官庁街背後に戸建住宅、共同住宅、医院等が見られる区画整然とした地域で、利用状況は当面現状を維持するものと予測する。利便性の高い地域で居住環境も良好であるため、地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東近江市のうち旧八日市市を中心とする住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者や通勤者で一次取得者が中心である。郊外の新規分譲は供給過剰気味であるが、八日市駅徒歩圏内の新規分譲は希少で、対象標準地も旧八日市市市街地の外縁部に位置し、利便性や環境条件が優ることから需要は底堅く、供給が少ないため需給は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、単価ベースで5万円∼6万円前後と把握する。
一般的要因東近江市の人口は微減傾向にあり、高齢化が進んでいる。八日市駅や能登川駅から徒歩圏内の利便性の高い人気エリア以外の宅地需要は総じて弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1143946
北緯 136度2078815

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

八日市駅(地価相場 50,000円/㎡)新八日市駅(地価相場 49,500円/㎡)太郎坊宮前駅(地価相場 51,950円/㎡)河辺の森駅(地価相場 48,400円/㎡)長谷野駅(地価相場 49,500円/㎡)大学前駅(地価相場 49,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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