茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字梶内４１０７番(大洗駅・常澄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,900円

2017年01月01日に行った茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字梶内４１０７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,900円/㎡としました。

茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字梶内４１０７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字梶内４１０７番
住居表示 
価格22,900円/㎡
交通施設、距離大洗、1,300m
地積578㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、倉庫、工場等が混在する住宅地域
前面道路の状況東2.9m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大月一代氏による調査レポート

不動産鑑定士大月一代
価格22,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因道路事情・住環境が劣る既成住宅地で市場における競争力は低迷、需給は弱含み。
地域要因の将来予測主要地方道水戸鉾田佐原線北方背後に位置し、戸建住宅のほか倉庫・工場等も混在する住宅地域である。道路事情が劣り宅地需要は背後の区画整理地区へ流出傾向で需給は弱含み、地価下落傾向が続いている。
市場の特性同一需給圏は大洗町∼ひたちなか市を含む中規模住宅地の圏域。需要者の中心は大洗町の賃貸住宅居住者と地縁関係者が中心的で町外からの転入は少ない。道路事情と住環境が劣り画地規模にばらつきがある旧来型の既成住宅地で、市場における競争力は弱く宅地需要は背後の新興住宅地に流出傾向で需給は弱含み。土地は580㎡程度で1，300万円前後、新築戸建物件は2，700万∼3，000万円程度が取引の中心。
一般的要因大洗町は人口減少、土地取引件数も減少傾向。水産業や観光産業は未だ回復基調になく、宅地需要は隣接市へ流出傾向で需給は総じて弱含み。

塚本修一氏による調査レポート

不動産鑑定士塚本修一
価格22,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理地内等住環境の良好な住宅地との競合により需要は弱く、下落率は縮小するも継続して下落している。
地域要因の将来予測特段の発展要因も見られないことから、住宅、倉庫、工場等が混在する現状の住環境を維持して推移していくものと予測する。住環境がやや劣り宅地需要が弱いことから、地価は継続的に下落していくものものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大洗町の市街化区域内の住宅地域のほぼ全域である。需要者は大洗町内の賃貸住宅住まいの一次取得者及び地縁性を有する一次所得者が中心である。供給は処分・転出等による売却が中心であり、街路条件及び住環境がやや劣ることから需要が弱く、供給が需要を上回っている。需要の中心価格帯は土地のみで1300万円、新築の戸建住宅で2800∼3200万円である。
一般的要因大洗町の人口は1％台の減少、高齢化率も31．8％と高い。雇用・所得環境は改善傾向にあるが個人消費は依然弱く、地域経済は総じて低調である。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3142979
北緯 140度5714803

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字小松原５３４９番茨城県東茨城郡大洗町大貫町字中宿１３５番茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字寿町１０５７番茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字コノマリ尻３１４９番１茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字塚本１５５１番１茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字行人塚１１９９番茨城県東茨城郡大洗町桜道６９番茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字コノマリ尻３２７５番外茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字砂町９９３番１外

参考：近隣駅の地価相場

大洗駅(地価相場 27,500円/㎡)常澄駅(地価相場 27,500円/㎡)那珂湊駅(地価相場 17,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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