茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字鍜治屋後１１６１番(大洗駅・常澄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,500円

2017年01月01日に行った茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字鍜治屋後１１６１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,500円/㎡としました。

茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字鍜治屋後１１６１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字鍜治屋後１１６１番
住居表示 
価格27,500円/㎡
交通施設、距離大洗、550m
地積164㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北東4.3m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長尾孝一氏による調査レポート

不動産鑑定士長尾孝一
価格27,500円/㎡
個別的要因北東道路で選好性の優劣差はやや劣る。個別的要因に変動はない。
地域要因駅の利便性、商業施設の利便性共に高いが、需要が地元需要中心であり、下落継続。
地域要因の将来予測インフラ整備が進みつつ、戸建住宅地域として現状維持と予測する。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、大洗町を中心に、ひたちなか市などの市街化区域内の住宅地域一帯。需要者は、地縁的選好性を有する30∼40代の一次取得者が中心であり、他地域からの流入は少ない。スーパーや幼稚園が近くに存し、用途の多様性と生活利便性を有する地域である。需要の中心となる価格帯は、土地総額で500万円前後、新築戸建で2300万円程度と把握される。
一般的要因人口減少が大きく、高齢化率も高く過疎化進行。アニメ効果の観光客増加も安定した土地需要に繋がらない。アウトレットはスポット需要で波及薄い。

大月一代氏による調査レポート

不動産鑑定士大月一代
価格27,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏内であるが道路事情が劣る既成住宅地で、町内の宅地需要は区画整理済の新興住宅地へ流出傾向。
地域要因の将来予測大洗駅東方背後に位置し、戸建住宅を中心にアパートのほか倉庫等も見られる住宅地域である。駅徒歩圏内であるが道路事情が劣り、宅地需要は区画整理済の住宅地へ流出傾向、地価は弱含みに推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は大洗町全域の中規模住宅地の圏域。需要者の中心は大洗町の社宅や賃貸住宅居住者が中心的で隣接市町からの転入は少ない。大洗駅徒歩圏内で生活利便性は良好だが、道路事情が劣り小規模画地が密集する既成住宅地は市場における競争力は弱く宅地需要は新興住宅地に流出傾向で需給は弱含み。土地は180㎡程度で500万円前後、新築戸建物件は2，000万∼2，200万円程度が取引の中心。
一般的要因大洗町は人口減少、土地取引件数も減少傾向。水産業や観光産業は未だ回復基調になく、宅地需要は隣接市へ流出傾向で需給は総じて弱含み。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3142979
北緯 140度5714803

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字小松原５３４９番茨城県東茨城郡大洗町大貫町字中宿１３５番茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字寿町１０５７番茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字コノマリ尻３１４９番１茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字塚本１５５１番１茨城県東茨城郡大洗町桜道６９番茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字コノマリ尻３２７５番外茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字砂町９９３番１外茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字梶内４１０７番

参考：近隣駅の地価相場

大洗駅(地価相場 27,500円/㎡)常澄駅(地価相場 27,500円/㎡)那珂湊駅(地価相場 17,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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