茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字寿町８９３番１外(大洗駅・常澄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,700円

2017年01月01日に行った茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字寿町８９３番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,700円/㎡としました。

茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字寿町８９３番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字寿町８９３番１外
住居表示 
価格34,700円/㎡
交通施設、距離大洗、1,100m
地積336㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の各種小売店舗が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南東8.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大月一代氏による調査レポート

不動産鑑定士大月一代
価格34,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因間口狭小の画地が密集する商店街で、郊外の大型店へ顧客は流出傾向で商業収益は減少している。
地域要因の将来予測低層の小売店舗や店舗併用住宅が混在する近隣型商業地域である。間口狭小の画地が密集する旧来型商店街で顧客は大型店舗へ流出傾向、商勢圏は近隣住民と観光客に限定され、地価は弱含みに推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は茨城町と大洗町∼ひたちなか市を含む圏域。需要者の中心は地元事業者による需要が中心的で、商業地需要は水戸市や郊外の幹線沿いへ流出傾向。駐車場確保が困難な旧来型商店街で、商勢圏は近隣住民と観光客が中心的、高齢化・営業不振による空き店舗も目立っており衰退傾向が顕著で需給は弱含みである。画地規模が多様で個別性が強く、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因大洗町は人口減少、郊外の大型商業施設へ顧客は流出傾向で商業収益は低迷、商業地の需給は弱含みである。

塚本修一氏による調査レポート

不動産鑑定士塚本修一
価格34,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大洗町の中心商業地域であるが、郊外型大型店舗に顧客の流失傾向は続いており、地価は下落率縮小するも継続して下落している。
地域要因の将来予測各種小売店舗等が連たんしているが、郊外型大型店舗に顧客流出傾向が続いていることから商況は衰退傾向で推移するものと予測する。商業収益性が低調なことにより商業地需要は弱く、地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は大洗町の商業地域のほぼ全域である。需要者は地元の個人事業者及び小規模法人が中心であり、大手資本による需要はほとんど見られない。地域経済は回復感が弱く、かつ郊外型の大規模商業施設への顧客流失による業績不振から店舗の閉鎖・撤退等による供給圧力が強く、市場では供給が需要を上回る状態が続いている。需要の中心となる価格帯は土地のみで1200万円程度である。
一般的要因大洗町の人口は1％台の減少、高齢化率も31．8％と高い。雇用・所得環境は改善傾向にあるが個人消費は依然弱く、地域経済は総じて低調である。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3142979
北緯 140度5714803

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字小松原５３４９番茨城県東茨城郡大洗町大貫町字中宿１３５番茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字コノマリ尻３１４９番１茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字塚本１５５１番１茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字行人塚１１９９番茨城県東茨城郡大洗町桜道６９番茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字コノマリ尻３２７５番外茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字砂町９９３番１外茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字梶内４１０７番

参考：近隣駅の地価相場

大洗駅(地価相場 27,500円/㎡)常澄駅(地価相場 27,500円/㎡)那珂湊駅(地価相場 17,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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