茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字小松原５３４９番(大洗駅・常澄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,700円

2017年01月01日に行った茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字小松原５３４９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,700円/㎡としました。

茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字小松原５３４９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字小松原５３４９番
住居表示 
価格28,700円/㎡
交通施設、距離大洗、2,100m
地積204㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか事務所等が見られる住宅地域
前面道路の状況南東8.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長尾孝一氏による調査レポート

不動産鑑定士長尾孝一
価格28,800円/㎡
個別的要因南東道路で選好性の優劣差に比較的優れる。個別的要因に変動はない。
地域要因小学校に近い高台にあり、需要は底堅いが、価格が折り合わない側面もある。
地域要因の将来予測徐々に住宅等が増加しつつ概ね現状維持で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、大洗町を中心に、ひたちなか市などの市街化区域内の住宅地域一帯。需要者は、地縁的選好性を有する30∼40代の一次取得者が中心であり、他地域からの流入は少ない。小学校に近い高台にあるため津波浸水域からの移転先として注目されるが価格面で成約に至らないケースも多い。需要の中心となる価格帯は、土地総額で600万円前後、新築戸建で2200万円程度と把握される。
一般的要因人口減少が大きく、高齢化率も高く過疎化進行。アニメ効果の観光客増加も安定した土地需要に繋がらない。アウトレットはスポット需要で波及薄い。

大月一代氏による調査レポート

不動産鑑定士大月一代
価格28,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住環境は良好だが、間口狭小の画地が多い既成住宅地で競争力は弱く需給は弱含み。
地域要因の将来予測第一中学校の北東方背後に位置し、戸建住宅を中心にアパート・事務所等も見られる既成住宅地域である。小中学校に近接し住環境は良好だが宅地需要は新興住宅地へ流出傾向で地価下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は大洗町∼ひたちなか市を含む中規模住宅地の圏域。需要者の中心は大洗町の賃貸住宅居住者と地縁関係者が中心的で、町外からの転入は少ない。小中学校に近接し住環境は良好だが、間口狭小画地が多い混在型の既成住宅地で町内の宅地需要は区画整理済の新興住宅地へ流出傾向、相対的な需要不足により需給は未だ弱含み。土地220㎡程度で500∼700万円、新築戸建物件は2，000万∼2，300万円程度が取引の中心。
一般的要因大洗町は人口減少、土地取引件数も減少傾向。水産業や観光産業は未だ回復基調になく、宅地需要は隣接市へ流出傾向で需給は総じて弱含み。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3142979
北緯 140度5714803

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大洗駅(地価相場 27,500円/㎡)常澄駅(地価相場 27,500円/㎡)那珂湊駅(地価相場 17,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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