茨城県東茨城郡大洗町大貫町字中宿１３５番(大洗駅・常澄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,400円

2017年01月01日に行った茨城県東茨城郡大洗町大貫町字中宿１３５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,400円/㎡としました。

茨城県東茨城郡大洗町大貫町字中宿１３５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県東茨城郡大洗町大貫町字中宿１３５番
住居表示 
価格19,400円/㎡
交通施設、距離大洗、1,200m
地積320㎡
形状(1.0:5.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多く空地も介在する住宅地域
前面道路の状況北西2.7m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

塚本修一氏による調査レポート

不動産鑑定士塚本修一
価格19,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路幅員の劣る既存の住宅地域であり、一次取得者層からの需要が弱く地価は継続して下落している。
地域要因の将来予測空地も残る住宅地域であるが、特段の発展要因も見られないことから、現状の住環境を維持していくものと予測する。道路が細く外部需要が見られないことから、地価は継続的に下落して推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大洗町の市街化区域内の住宅地域のほぼ全域である。需要者は大洗町内の賃貸住宅住まいの一次取得者及び地縁性を有する一次所得者である。供給は処分・転出等による売却が中心であり、街路条件が劣ること及び既存住宅地域であることから需要が弱く、供給が需要を上回っている。需要の中心価格帯は土地のみで650万円、新築の戸建住宅で2800万円前後である。
一般的要因大洗町の人口は1％台の減少、高齢化率も31．8％と高い。雇用・所得環境は改善傾向にあるが個人消費は依然弱く、地域経済は総じて低調である。

長尾孝一氏による調査レポート

不動産鑑定士長尾孝一
価格19,400円/㎡
個別的要因北西道路で選好性の優劣差はやや劣る。個別的要因に変動はない。
地域要因ビーチに近く、民宿等も混在するが、街路条件が悪く新規需要に欠ける。
地域要因の将来予測一般住宅の中に、民宿や事業所等も介在し、用途の多様性を維持しつつ概ね現状維持で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、大洗町を中心に、ひたちなか市などの市街化区域内の住宅地域一帯。需要者は、地縁的選好性を有する30∼40代の一次取得者が中心であり、他地域からの流入は少ない。アニメの効果による観光客の増加も見られるが安定した土地需要にはつながっていない。需要の中心となる価格帯は、土地総額で600万円前後、新築戸建で2500万円程度と把握される。
一般的要因人口減少が大きく、高齢化率も高く過疎化進行。アニメ効果の観光客増加も安定した土地需要に繋がらない。アウトレットはスポット需要で波及薄い。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3116955
北緯 140度5666697

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字小松原５３４９番茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字寿町１０５７番茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字コノマリ尻３１４９番１茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字塚本１５５１番１茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字行人塚１１９９番茨城県東茨城郡大洗町桜道６９番茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字コノマリ尻３２７５番外茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字砂町９９３番１外茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字梶内４１０７番

参考：近隣駅の地価相場

大洗駅(地価相場 27,500円/㎡)常澄駅(地価相場 27,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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