神奈川県横浜市都筑区牛久保東１丁目３３番２５(仲町台駅・センター南駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


343,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市都筑区牛久保東１丁目３３番２５(神奈川県横浜市都筑区牛久保東１−３３−５３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を343,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市都筑区牛久保東１丁目３３番２５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市都筑区牛久保東１丁目３３番２５
住居表示牛久保東１−３３−５３
価格343,000円/㎡
交通施設、距離センター北、700m
地積2,716㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況共同住宅が多く見られる幹線道路沿いの住宅地域
前面道路の状況北西22.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

野路好孝氏による調査レポート

不動産鑑定士野路好孝
価格343,000円/㎡
個別的要因十分な規模を有する二方路の整形地であり、高い競争力を有する画地条件の優位性に変動はない。
地域要因センター北駅徒歩圏にある底堅いマンション需要が見込める立地にあり、マンション用地として高い競争力を維持している。
地域要因の将来予測比較的若い世代を中心に高いマンション需要が見込めるセンター北駅の徒歩圏にあり、開発業者のマンション用地としての需要も高く、価格は堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は都筑区及び周辺市区のマンション適地である。需要者の中心はマンション開発業者である。建築費が高水準にありマンションの販売価格には上昇圧力があるが、人気の高いエリアでは早期に販売戸数を消化し得る高い需要が見込める。当該圏域におけるマンション需要は、立地条件等にもよるが総じて高く、これに伴い開発業者によるマンション用地の需要も底堅い。立地、画地条件、行政条件等により価格の幅は大きく、中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因良好な資金調達環境を背景に、建築費は高水準にあるものの、マンション需要の高いエリアでは、開発業者の用地取得需要は堅調である。

坂本圭一氏による調査レポート

不動産鑑定士坂本圭一
価格343,000円/㎡
個別的要因画地規模の稀少性があり、二方路で競争力を有する画地条件の優位性に変動はない。
地域要因港北ニュータウンの地区計画等により良好な住環境は維持され、住宅地域としての熟成度が上昇傾向にある。
地域要因の将来予測港北ニュータウンの計画に則った中層マンションとして利用される可能性がある。センター北駅から徒歩圏にある住宅地域として、今後も地価水準は堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は横浜市北部の都筑区、青葉区、港北区及び隣接市区のマンション適地である。中古マンションは、ここ数年徒歩圏を中心に高い上昇率で価格があがっている。駅に近い利便性の高い大規模マンションを中心に、需要が高いことから今後、土地の選別が一層進むものと判断され、この地域は優良マンション適地とし選別されるものと判断される。
一般的要因マイナス金利による持続的な金融緩和政策等により、総じてマンション開発業者の動きは堅調であるが、建築費は高止まりにある。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5365687
北緯 139度5813212

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

仲町台駅(地価相場 263,000円/㎡)センター南駅(地価相場 269,000円/㎡)都筑ふれあいの丘駅(地価相場 262,000円/㎡)センター北駅(地価相場 267,000円/㎡)東山田駅(地価相場 265,000円/㎡)北山田駅(地価相場 257,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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